新政导致购房首付比例提高，购房人可否要求解除合同返还定金

发布日期：2017-10-11 作者：颜培卿律师

【案号：（2017）沪0117民初4993号】这是一个关于房贷新政导致首付比例提高，购房人（我代理的是购房人，即原告）要求解除合同，返还定金的典型案例，比较具有代表性，在此和大家做一个分享。
【案情介绍】
2016年10月26日，房屋买卖双方签订了房地产买卖居间协议，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总价为985万元（首付款30%，余下70%向银行申请贷款支付），双方于2016年12月10日前共赴中介处签署上海市房地产买卖合同，居间协议还约定若乙方申请贷款金额未获通过或者通过的额度不足的，则应在贷款银行作出前述决定后将不足部分直接以现金方式支付，签订居间协议当日购房者支付了定金50万元。
2016年11月28日，上海发布房贷新政（沪建房管联【2016】1062号文），规定在本市无住房但有商业性住房贷款记录，购买非普通自住房的，首付比例不得低于70%。按新政规定，购房者需支付的首付款不得低于689万元（比原合同约定高出390多万），对此购房者没有能力继续履约，在得知新政后购房者多次联系对方要去解除合同并返还定金，但遭拒绝，无奈至讼。现经松江区人民法院判决，支持了购房人解除合同、返还定金50万的诉讼请求。

【案情分析】
新政的出台导致购房人贷款比例大幅下降，客观上造成了履行合同的障碍，普通购房者也没有能力或者在短时间内筹措390多万的差额。并且新政的出台在购房人订约时也无法预料，因此并非购房人主观原因，不可归责于购房人，购房人对此并无过错。
故法院最终支持了购房人的所有诉请，而判决解除合同、返还定金的理由，归纳起来，即因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行。

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