自家阳台封死遭物业起诉，物业格式条款的效力如何？

发布日期：2017-10-27 作者：刘琬琳律师

导读：胡女士购买了一套房子，考虑到安全问题，对自家阳台进行了封闭处理。物业公司以此为由将胡女士告上法庭，此涉及到物业格式条款的问题，物业格式条款的效力如何？下面小编为您介绍一则案例。案情简介：自家阳台封死遭物业起诉
前不久，嘉兴南湖的胡女士购买了一套房子，房子入住时，考虑到安全问题，胡女士对自家阳台进行了封闭处理。但物业公司认为，胡女士的封闭装置为违章设施，便将胡女士起诉至当地法院。庭审时，物业公司认为，胡女士在购房时曾与其签订《前期物业服务管理协议》，该协议要求业主不得安装雨棚防盗窗、封闭阳台、露台以及搭建其他建筑物及构筑物，胡女士违反了当初的约定，要求其拆除阳台封闭物、恢复原状。但胡女士说，在装修过程中发现，阳台系通往设备间和保姆间的必经之路，若不封闭阳台，既影响通行安全又不方便，所以才在装修时封闭了阳台。对于双方的说法，法官到胡女士家中进行了实地调查，到达现场后发现，业主改装的范围未超越阳台的专属区域。
法院审理：物业公司诉求被驳回
该案中，《前期物业服务管理协议》里的关于禁止封闭阳台的条款属于格式条款，该格式条款排除了业主的主要权利，应属无效。其次，涉案阳台作为附属房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，作为业主依法享有专有所有权，有权对阳台进行合法的支配、使用，因居住安全之需封闭阳台，其采用方法未损害其他建筑物区分所有人的合法权益，也不属于法律法规禁止业主从事的行为。再次，胡女士对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分外观，对建筑物和小区的整体美观造成一定的影响，但在建筑物和小区的整体美观和业主的居住利益发生冲突时，业主基于专有所有权而享有的居住利益，比建筑物和小区的整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。最后，法院驳回了物业公司的诉求。
律师说法：物业格式条款的效力如何
《合同法》规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。由于一方当事人在订约前已预先制定，相对人并不参加协商，只能对格式条款表示接受或不接受，使相对人在订约中处于弱势地位。为弥补格式条款这一缺陷，《合同法》同时规定：对格式条款有两种以上解释的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此在商品房买卖合同中，对格式条款有争议的，应当作出对房产商不利的解释。
本案中，《前期物业服务管理协议》里的关于禁止封闭阳台的条款属于格式条款，该格式条款排除了业主的主要权利，应属无效。故法院判决驳回原告的诉讼请求。
以上就是自家阳台封死遭物业起诉，物业格式条款的效力如何的案例介绍，希望能帮您解决您的问题。对司法实践中引发的纠纷如果需要走诉讼程序，建议最好事先咨询房产方面的专家律师，以少走弯路，更好地解决自己所面临的问题。
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