物业服务区域发生变更，新成立的业主委员会依法选聘新的物业服务企业。此种情况下，原来的业主委员会续签的物业服务合同效力应如何认定

发布日期：2017-06-08 作者：石峰律师

一、问题
    物业服务区域发生变更，新成立的业主委员会依法选聘新的物业服务企业。此种情况下，原来的业主委员会续签的物业服务合同效力应如何认定？
二、案情回放
    2011年5月，原重庆市大足县XX商贸中心业主委员会经选举成立，2011年7月7日，该中心业主委员会在原大足县XX街道办事处办理备案手续。2011年8月10日，XX物业公司与该商贸中心业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为壹年，自2011年8月10日起至2012年8月9日时止。2012年9月1日，XX物业公司与该商贸中心业主委员会签订《商贸中心物业管理合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止。随后，因该商贸中心新建的高层建筑和商业门市（2、3号楼面积99336.89平方米）先后投入使用，因行政区划调整，经该商贸中心业主提议，并报大足××××街道××坝街社区、大足龙岗街道办事处、大足国土资源和房屋管理局同意，拟对大足××××街道××坝街社区商贸中心业主委员会进行改选。因XX物业公司与原重庆市大足县商贸中心业主委员会签订的《商贸中心物业管理合同》即将到期，2014年8月29日，商贸中心业委会就商贸中心小区选聘物业服务企业作出《公示》，之后经依法选举，经业主双过半同意，桃花岛物业公司被选中，原来的XX物业公司落选。2014年9月16日，商贸中心业委会将业主投票选择物业服务企业结果进行了公示，并告知举报电话、公示期间（10天）等事项。2014年10月15日，商贸中心业委会与桃花岛物业公司签订了《重庆市物业服务合同》，并将《重庆市物业服务合同》在重庆市大足国土资源和房屋管理局备案。然而，原来的XX物业公司在明知其未取得商贸中心小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意的情况下，仍于2014年10月16日与原重庆市大足县商贸中心业委会签订了《大足商贸中心物业服务委托合同》，并一直占用物管用房至起诉时。
    一审法院认为，根据《物业管理条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。XX物业公司未被商贸中心业主选聘为物业服务企业，但该物业公司在参加商贸中心业委会组织的新的物业服务企业竞聘落选后，明知其未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意的情况下，仍于2014年10月16日与原重庆市大足县商贸中心业委会签订了《大足商贸中心物业服务委托合同》，合同第一条约定由XX物业公司对大足商贸中心占地面积32000平方米、建筑面积16000平方米的商住宅小区提供物业服务。合同第十六条约定：本合同期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日止。该合同的签订违反相关法律、法规的强制性规定，不具有法律效力。
    二审法院经依法审理，对于一审认定的事情依据和法律依据予以确认，因此判决驳回上诉，维持原判。
律师评析
    1.物业服务区域发生变更后，且原来的业主委员会与原来的物业服务企业签订的物业服务合同期限届满，新的业主委员会按照法定程序选聘新的物业服务企业。此时，如果原来的业主委员会与原来的物业服务企业续签物业服务合同，则该合同的签订违反相关法律、法规的效力性强制性规定，属于无效合同，不具有法律效力。
    2.《物业管理条例》第三十四条规定：一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。该条立法的初衷是为了维持物业服务的统一性和系统性，以切实保护广大业主的合法权益

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