宅基地上房屋买卖纠纷案例

【案情简介】
2000年9月，张某与其配偶李某与赵某夫妇签订买卖房屋草契，约定以7500元价款将其祖遗位于北京市xx区xx镇xx村5号宅院(南房四间，东厢房六间)出卖给赵某夫妇，双方签订了草契，村民委员会在该契约上加盖公章。同年11月，赵某缴纳房屋契税办理契证。
赵某在对房屋使用过程中对东厢房进行翻修，并于2010年7月向村委会申请对南房四间进行翻建，张某曾予制止未果。当月，村民委员会出具房屋权属证明及住房证明，载明赵某对5号院落房屋土地拥有使用权，其自建房屋5间，产权归其本人所有。2010年8月5日，争议房屋所在政府小城镇规划建设管理办公室在上述两份证明上签章。
另，赵某祖籍为争议房屋所在村，其本人出生在城区，户籍为非农业户;1968年赵某将户口迁入争议房屋所在村，登记为农业户，后于1973年迁至北京市另一区，并在该区一所学校任教，为非农业户口;2010年8月25日，赵某持前述房屋权属证明和住房证明将其户籍从城区迁回争议房屋所在村内落户，户籍仍为非农业家庭户。2001年，李某死亡。后张某再婚，并于2007年10月将户籍从争议房屋所在村迁出。
2011年5月10日，张某向北京市某区人民法院提起民事诉讼，以买卖协议违反宅基地相关法律规定为由，要求法院确认其与赵某签的房屋买卖协议无效，并要求赵某返还房屋。
【争议焦点】
受让人受让房屋时，并非宅基地上房屋所在村村民，后取得村民资格，且房屋买卖交易已持续多年，此类宅基地上房屋买合同是否有效?
【判决结果及理由】
北京市某区人民法院经审理认为，张某与赵某于2000年签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，赵某已交付价款，办理契证，张某已将房屋交付赵某，赵某原虽非争议房屋所在村集体组织成员，但已使用该房屋多年，并已进行翻修翻建，现已将户口迁入争议房屋所在地，张某户口已迁出争议房屋所在地，从维护交易安全、秩序以及物权的稳定性角度考虑，该协议应认定为合法有效，故张某关于与赵某所签的房屋买卖协议无效，要求赵某返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。
据此，北京市某区人民法院作出如下判决：驳回张某的诉讼请求。
张某不服，持其原诉理由上诉至北京市某中级人民法院，请求查清事实，依法改判。二审法院经审理查明，赵某系争议房屋所在村村民，张某、李某将诉争房屋及院落出卖给赵某，并签订房屋买卖契约。该契约的签订系双方当事人真实意思表示，已履行完毕多年。综合本案具体情节，该中级人民法院裁决，张某起诉要求确认双方签订的房屋买卖契约无效，缺乏依据，故维持原判。
【案件分析】
目前，我国并无相关法律、法规明确对农村宅基地上房屋买卖合同的效力作出明确规定。为此，北京市高级人民法院于2004年12月15日发布了《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(以下简称《通知》)，与会人员多数意见认为：“农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”此外，该《通知》还规定了涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则，包括要尊重历史，照顾现实;要注重判决的法律效果和社会效果;要综合权衡买卖双方的利益。
我们认为，依据北京市高级法院该项《通知》的精神，认定农村私有房屋买卖合同有效的标准有三，一是该买卖合同标的为农村私有房屋;二是买卖双方都是同一集体经济组织的成员;三是经过了宅基地审批手续。此外，法院在进行合同有效性认定时，也要遵循上述农村私有房屋买卖纠纷案件处理原则。本案法院正是在遵守《通知》所规定处理原则的前提下，通过对上述三个标准的分析，作出了宅基地上房屋买卖合同有效的判决。以下简要分析。
第一，买卖合同标的为农村私有房屋。何谓“农村私有房屋”?该《通知》并未作出明确规定。纵观其他法律法规，也未找到具体规定。不过，参照《浙江省城镇私有房屋管理办法》对私房的界定，即城镇私房系指公民个人拥有和数人共同拥有合法产权的房屋，可以将农村私有房屋界定为农村村民个人拥有和数人共同拥有的合法产权的房屋。此处“合法产权”标准还需另行界定，但其至少包括“土地使用权合法”，“房屋建设行为”合法。就农村房屋而言，至少宅基地上房屋属于农村私有房屋范畴。本案涉及宅基地上房屋的买卖，二审法院也是在宅基地上房屋属于农村私有房屋的前提下，做出了终审判决。
第二，买卖双方都是同一集体经济组织的成员。该标准是认定宅基地上房屋买卖合同有效的关键。本案中，张某和赵某就同一集体经济组织是否以户籍为认定标准发生争议。二审法院在尊重赵某祖籍在争议房屋所在村的历史基础上，考虑到王某已将户口迁入争议房屋所在村的现实，裁决王某是合法的房屋买受主体。
第三，经过了宅基地审批手续。结合该标准的上下文，“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”，经过宅基地审批手续的房屋，应是争议房屋买卖合同的标的。在本案中，争议房屋系张某在其原宅基地上所建房屋，已经过宅基地审批手续。
此外，二审法院综合考虑本案特殊情况，尊重历史，照顾现实，作出终审判决。
首先，尊重历史。在签订争议合同前，赵某的母亲患有严重疾病。为挽救母亲生命，赵某付出自己全部积蓄，并将其在市区的唯一住房出卖。此后，赵某一家长期借住在一个朋友家中。但因朋友需出卖房屋，赵某从该房屋搬出，回到争议房屋所在村，并于2000年与张某签订房屋买卖合同，借钱购买争议房屋。此外，合同签订后，双方即履行合同，距今已10多年。在此期间，赵某已将房屋进行翻修、翻建，并在此居住多年。
其次，照顾现实。本案争议房屋系赵某家庭唯一住房。而张某也已在涉案房屋所在村另购一处房屋。如果裁决争议房屋买卖合同无效，赵某将处于老无所居的状态，而张某将因此享有两个房屋的所有权。这种裁判结果，不仅违反我国法律有关农村宅基地房屋“一户一居”的规定，也不符合民法的公平原则。
综上，二审法院综合考虑历史与现实情况，依据上述三个农村房屋买卖合同有效认定标准，做出驳回张某上诉的判决。这是二审法院在宅基地上房屋买卖合同效力认定案件中，发挥自由裁量权的典型案例，并且符合北京市高级人民法院的精神，以后类似案件的当事人，可以依据上述三个标准，主张符合这三个条件的宅基地房屋买卖合同有效。
二审法院认为，签订房屋买卖合同时双方意思表示真实，判决合同有效。其前提应是，合同签订主体具有宅基地上房屋受让资格，即村民资格。而赵某在最后一次迁移户口时，虽将户籍迁入了争议房屋地址，但其仍为非农业户口。二审法院认定赵某具有村民资格的合理解释是，从历史上看，王某祖籍在争议房屋所在村，从现实看，赵某最后一次户口迁移将户口迁到了争议房屋所在村，因此尊重历史并考虑现实，认定王某具有村民资格，是合法的宅基地上房屋受让主体。
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