宅基地产生的房屋买卖纠纷案件

发布日期：2015-04-13 作者：靳双权律师

内容摘要：     本案又是一起典型的宅基地上房屋买卖所引发的纠纷。近年来，随着土地价值的不断攀升，宅基地上买卖房屋而产生的纠纷也呈现日渐增多的趋势，尤其是市郊法院受理的此类案件逐年都在上升。
案情简介： 2009年，王华因做生意急需用一笔钱，便与妻子合计打算将农村的老宅子卖了，以解燃眉之急。当时，邻村有一户人家正好想买一处宅子住，随后在中间人的撮合下，双方同意以100万元的价格成交，王华将三间大瓦房和一进院子一块卖给了丁某。双方于2009年8月签订了《房屋买卖协议》，并都签字捺了手印，中间人也签字捺了手印。合同签订后，王华就将宅基地使用权证、土地证的原件一并交给了丁某，丁某一次性支付了100万元购房款。拿到钥匙后丁某一家便搬入了该院居住，并对房屋进行了重新装修。后来，为了尽早变更相关手续，丁某一家将户口也迁至了该村。 2014年年底，丁某夫妇突然收到法院的传票，原来王华夫妇将其二人告上了法庭，要求依法确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，并要求丁某夫妇返还房屋。丁某夫妇都是农民，面对突如其来的诉讼，一下子不知道该如何应对。    在家人的陪伴下二老带着购房契约找到靳律师咨询。靳律师在详细了解了案件情况后，建议王某先收集证据线索，积极应诉。最后在靳律师的帮助下，丁某夫妇最终取得了胜诉的判决，保住了房子。
法院判决：北京市房山区人民法院经过审理后，做出判决:原告王华夫妇与被告丁某夫妇于2009年8月签订的《房屋买卖协议》有效。
安居房地产律师靳双权解析：结合本案的情况，王华夫妇已经将丁某夫妇告上法庭，要求依法确认双方于2009年8月签订的《房屋买卖协议》无效，并要求返还房屋，在此情况下，丁某夫妇的选择只有应诉，积极反驳对方的主张，最终使法院做出对其有利的判决。首先，宅基地作为农村村民独享的土地使用权，法律明确规定了一户一宅的原则。农村房屋的买卖必然会涉及宅基地买卖的问题，而我国相关法律法规对于宅基地的买卖都是有严格限制的，原则上只能在本集体组织成员之间进行流转。其次，在实践中出现了很多宅基地上房屋买卖的情况，比如早期的宋庄 “画家村”。很多人受利益的驱动，有的是因为搬入城市居住，其在农村的房屋对其来说确实已经没有价值了，有的是因做生意需要筹集资金，因而有大量宅基地进行买卖的情况。在早年，一般买卖双方都会相安无事，但随着近几年土地价值的急剧攀升，加上周边区域拆迁，使得很多出卖人恶意反悔，收回房屋。因此，针对上述情况，北京市人民法院曾召开专题研讨会，讨论关于农村房屋买卖审判实务中疑难问题的解决方案。会议确定：“买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁人所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。” 众所周知，宅基地本身不能出卖给本集体组织成员以外的人，但本案与其他案件是有不同之处的。双方在签订房屋买卖合同时，丁某夫妇并不是本村村民，但是在购买房屋之后，丁某夫妇已将户口从邻村迁至购买的房屋内，且丁某夫妇在本村内没有其他宅基地，户籍性质仍然是农民。因此依据北京市的相关司法解释，原告王华夫妇与被告丁某夫妇的房屋买卖协议是有效的。

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