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房屋买卖中一方无权处分 合同是否具有法律效力

发布日期:2017-12-01    作者:何龙律师
目:房屋买卖中一方无权处分 合同是否具有法律效力
导读:住房是关系到人们生活质量的重大问题,当进行房屋交易时我们一般都会格外谨慎,但仍避免不了一些意外的情况。当房屋买卖遭遇无权处分,我们所签订的合同还具有法律效力吗?遭遇无权处分后,我们如何维权?下文通过案例为您说明。
房屋买卖中一方无权处分
案例简介:无权处分合同中当事人拒绝追认的法律效力
系争房屋的权利人为梅某,系被告女儿。2015年4月26日,在锐甲事务所(丙方)的居间介绍下,被告作为出卖人梅某(甲方)的代理人与原告(乙方)签订《房地产买卖居间协议》,约定甲方以670万元的价款向乙方转让系争房屋,乙方向丙方支付意向金10万元,如甲方在《房屋买卖合同》上签字,则该意向金转为定金,以担保合同的继续履行,并且乙方应于甲方签署本协议后三日内补足定金至20万元。同日,双方签订《房屋买卖合同》,且被告出具书面承诺书,内容为“本人承诺已经得到上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室之房地产(下称“该房地产”)所有权(共有权人)梅某(下称“权利人”)的合法授权。权利人授权承诺人代其签订与买受方买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》及相关合同并代为收取定金/房款(若有)20万元。若之后权利人否认授权或因出售方之原因,最终导致所签署合同无效或《上海市房地产买卖合同》无法签署或房屋买卖无法顺利交易,承诺人愿意按该房地产总价20%支付买受方违约金,并按该房地产总价2%支付居间方居间补偿费,并承担由此造成的一切后果(含对买受方已付房款随之返还并承担连带担保责任、承担买受方为此支付的律师费(以该房地产总价2%为限、诉讼费等一切费用)。该承诺书由承诺人提供,系承诺人的真实意思表示!”原告于当日支付定金10万元,被告同意由锐甲事务所代为保管。合同签订几天后,梅某答复称不同意出售系争房屋。2015年5月上旬,锐甲事务所将定金返还原告。梅某诉至法院,称被告签订合同时未与其沟通,其也没有委托被告出售房屋,中介打电话时,其也明确表示不同意出售系争房屋。
法院判决:无权处分人应支付合理违约金
被告未取得房屋产权人梅某授权、事后也未得到追认,其代表产权人梅某与原告订立的买卖合同对梅某不具有法律效力。在此情形下,涉案房屋买卖显然无法达成,原告要求依据被告出具的承诺书追究其违约责任,具有事实依据。涉案承诺书约定了高额违约金,但根据违约金的性质,应以损失补偿为主。以事实和证据判断,原告损失并不大。被告以当时签署承诺书时未阅读具体内容作为免责理由,无法律依据。被告作为具有完全民事行为能力的成年人,理应对其实施的民事行为承担法律责任。审理中,原告撤回并减少部分诉请,系当事人对自身民事权利及诉讼权利的处分,本院予以准许。
律师说法:无权处分合同有效
根据《合同法》第51条规定,在权利人追认或者无权处分人获得处分权之前,无权处分他人的买卖合同属于效力未定的合同。但《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。也就是说,无权处分人与买受人签订的房屋买卖合同是有效的,但是合同目的无法实现,因此,原告可以通过主张通过违约金的方式挽回损失,但违约金应与损失相当,不能过高。
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