看房确认书中跳单条款效力的认定

【案情】
2011年4月20日，被告杨某通过A中介所察看了由其居间介绍的县城幸福小区B商铺，并与A中介所签订了看房确认书。确认书中双方约定：“若被告杨某最终购买此房屋，同意支付成交价的1%佣金给中介所。本人或家属如私下成交或因其他居间方成交上述房屋，自愿接受中介所佣金三倍的索赔”。2011年4月25日，被告杨某的丈夫何某与C房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。何某购置的商铺与先前原告杨某察看的店铺同属一处。商铺的付款方式为银行按揭，即签订购房合同时首付264950元，余款25万元通过银行按揭方式支付。原、被告因支付佣金的数额产生分歧，原告A中介所诉至法院，要求责令被告杨某承担违约佣金15448.5元。

【分歧】

第一种意见认为：合同强调意思自治，双方自愿签订的协议应合法有效。故被告杨某应向原告A中介所支付佣金15448.5元。

第二种意见认为：协议中条款为中介所提供的格式条款。该约定加重了看房人的责任、免除了中介所的责任，应为无效条款(《合同法》第四十条)。故应驳回原告A中介所的诉讼请求。

第三种意见认为：违约责任的范围应以守约方实际遭受的损失为限。在过分高于实际损失时，应依法可以酌减。

【评析】

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，确认书符合合同法规定的居间合同的法律特征，应认定为居间合同。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款(《合同法》第三十九条第二款)。一个条款是否属于格式条款并非其无效的当然原因。除非具有一方当事人欺诈、胁迫或者乘人之危等而签订合同的情形，否则该条款均应当有效(《合同法》第五十二条)。跳单条款旨在保护中介公司作为居间人依法应享有的权益，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，其虽为格式条款，但是并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。原告A中介公司单方提供的格式条款，具体内容当事人双方不存在协商的情形，但是否签署该条款买房人被告杨某具有选择权。一旦买房人被告杨某基于真实意思表示签署了该条款(即使其预先在空白的看房确认书签名，对看房确认书中所载的佣金条款及跳单索赔条款的内容和法律后果是明知的)，即应受其约束。该条款合法有效。

条款合法有效并不当然意味着买房人要按照跳单索赔条款给付违约金。原因在于合同责任属于典型的填平责任，具有补偿性(《合同法》第一百一十三条)。违约责任的范围应以守约方实际遭受的损失为限。在过分高于实际损失时，应依法可以酌减。原告A中介所为被告杨某提供了房源信息，被告杨某越过中介所与商铺权利人完成购房交易的行为已构成违约。虽然被告杨某有违约行为，但将商铺买卖成交后的三倍佣金视为被告杨某违约对原告A中介所造成的损失明显过高且原告A中介所不能提供相关的证据予以证明。法院可以据此酌情调整。

综上，笔者同意第三种意见。