房主卖房欲反悔法院判决买卖合同有效
发布日期:2018-04-08 作者:吴远国律师
家住区某村的房主张某,于2012年将本村的农村房屋卖给同为本村居民的姜某。在姜某支付清买房款32万元后,姜某就搬入该房屋居住。四年后姜某提起确认合同有效之诉,要求确定姜某同张某的买卖合同有效,张某不同意姜某的主张,其认为买卖合同无效。近日,通州法院审结了此案,依法认定双方买卖房屋协议有效。
2012年9月,姜某与张某签订买卖房屋协议,约定:张某将其坐落于区某村某处北房五间、厢房三间及地上建筑物、自来水、电以320 000元的价格卖与姜某,合同签订当日,姜某以银行转账和现金的形式分两次将房款给付于张某,张某将房本交付姜某,姜某于当日搬入房屋。2013年5月,姜某将涉案房屋进行翻建,并居住至今。张某辩称,协议是无效的,因为姜某及其爱人在该村已经有一处宅基地,姜某又购买我的宅基地,张某就有两处宅基地,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定,双方签订的《买卖房屋协议》应该是无效的。
法院认为,综合本案的实际情况,本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则,确认姜秀芬与张长洪签订的买卖房屋协议有效较为适宜。理由有二:其一,姜某与张某于2012年9月签订的买卖房屋协议,系双方真实意思表示,不违法法律、行政法规的强制性规定,姜某在涉案房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系,且姜某为本村居民,具备拥有本村宅基地的资格;其二,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定为管理性规范,而非效力性规定,不应仅依该规定否定买卖房屋协议的效力。
法官提示,虽然现阶段农村宅基地不能在市场上自由流转,但并未所有转让农村宅基地住房的行为都是无效的。农村地区,在本村村民之间转让宅基地住房,是沿革了多年的民间习惯,若将其认定为无效,不利于农村地区住房占有的现状保持。法院在判决农村房屋买卖案件时,会结合当事人双方的身份情况、房屋的历史沿革、房屋的翻建情况等多种因素进行考量。
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