房屋买卖合同卖方反悔违约 法院判决继续履行(转载)
发布日期：2015-10-16 作者：张书正律师
原告汪某，男，1 9 8 2年9月1 2日出生，汉族，无业，住同原告崔某。
二原告之共同委托代理人杨某，北京市辰路律师事务所律师。
被告何某，男，1 9 7 9年6月1 1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区甘露晴园2号楼*号。
委托代理人苗某，北京市华国律师事务所律师。
委托代理人张某，北京市华国律师事务所律师。
第三人北京某房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙1 2号办公楼*室。
委托代理人徐柏圣，男，北京市东卫律师事务所实习律师，住北京市海淀区中关村南大街*号。
原告崔某、汪某（以下称姓名）与被告何某（以下称姓名）、第三人北京某房地产经纪有限公司（以下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。崔某、汪某及其共同委托代理人杨某，何某之委托代理人苗某、张某，某公司之委托代理人徐柏圣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
崔某、汪某共同诉称：经某公司居间介绍，我与何某于2 0 0 9年1 1月1 9日签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。何某将其名下位于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋，以1 8 0 0 0 0 0元出售给崔某，崔某支付定金5 0 0 0 0元。后何某委托其父亲何广亮办理买房事宜，并将崔某与何某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》项下的权利、义务全部转移于汪某。后汪某支付首付款5 7 0 0 0 0元，以便何某提前偿还贷款。何某也曾提出增加房款，我方未答应，此后便无法与何某取得联系，故诉至法院要求：1、继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》，何某协助我办理权属变更手续；2、赔偿因不配合汪某办理房屋所有权证而造成的经济损失283 816. 07元，并支付违约金36 0 0 0 0元。
何某辩称：我并没有委托我母亲王某代理我签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，所以，我母亲王某无权处分我的财产，且委托书上记载的我的身份证号为2 3位，存在瑕疵并且是复印件，故上述协议无效。后我委托我父亲何某代为办理房屋买卖事宣。由于我的父母文化低、不了解房市行情，但汪某和某公司采取欺骗、恐吓的手段，因此，我父母的民事行为不是其真实意思表示，应属无效。故不同意崔某、汪某的诉求。
某公司述称：我公司与崔某、汪某、何某签订的 《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》 等是当事人的真实意思表示，合法有效的，且崔某已支付充协议》及《变更协议书》，并协助办理过户手续。
经审理查明：位于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋（下称涉案房屋）的所有人系何某。何某与王某系母子关系，与何某系父子关系。崔某与汪某系夫妻关系。
2 0 0 9年1 1月1 9日，王某代何某与崔某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要内容：一、房屋基本情况，出卖人（何某）所售房屋为坐落于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋，建筑面积134. 82平方米；二、房屋权属情况：该房屋所有权证号为：京房权证市朝私07字第2 5 8 9 1 6号；三、出卖人和买受人通过房地产经纪机构（某公司）居间介绍成交；四、经买卖双方协商一致，该房屋成交价为人民币1 8 0 0 0 0 0元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金5 0 0 0 0元；五、逾期交房在1 0日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起1 0日内向买受人支付违约金，合同继续履行； 六、逾期付款在1 0日内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起1 0日肉向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期付款超过1 0日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起1 0日内按照累积的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；七、当事人双方同意，自本合同签订之日起9 0日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在1 2 0日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起1 0日内向买受人支付等内容。
同日，王某代何某与崔某、某公司签订《补充协议》，主要内容为：1、甲（何某）乙（崔某）双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款为人民币1 8 0 0 0 0 0元。丙方收取的相关费用须签合同当天由乙方交纳； 2、乙方于2 0 0 9年1 1月1 9日向甲方支付定金5 0 0 0 0元，甲方需同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；3、甲方应在签署本协议后1 0日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日起，不迟于1 0日前，将其原贷款一次性还清。甲方应在接到丙方的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方同意在甲方偿还贷款当日将收付款6 3 0 0 0 0元，含前期交付的定金5 0 0 0 0元，一次性自行支付给甲方，甲方同时出具同等金额的首付款收到证明；4、甲方应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续。甲方与房产解除抵押后3个工作日内．必须配合乙方共同前往银行办理面签手续。双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后5个工作日内共同前往办理权属过户手续；5、甲方同意在权属过户当日将房屋交付给乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同；6、甲方同意乙方以商业贷款的形式支付剩余款项，乙方同意由贷款机构见税票、领证通知单和物业结清证明后将购房尾款1 1 7 0 0 0 0元直接打入甲方提供的账户里：7、以上事项若任何一方拖延办理，每拖延一日违约方需向守约方支付2 0 0元违约金。若延期超过3 0日，则按违约协议赔偿标准执行；8、如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方，或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格，或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。如果因乙方提供的证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为一方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵违约金，丙方收取乙方的费用不予退还等内容。
同日，三方又签订《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》，合同主要约定由某公司代理办理涉案房屋权属变更手续，崔某支付代理费等内容。
另查一、2 0 0 9年1 1月1 9日，崔某向王某文付定金5 0 0 0 0元。2 0 0 9年．1 2月1 8日，汪某通过银行向何某的还贷账户汇款5 7 0 0 0 0元。同日，何某出具收款证明，主要内容为：现收到购房人汪某支付的首付款6 2 0 0 0 0元。
另查二、2 0 09年1 1月2 5日，何某、范某与何广亮签订委托书，二人委托何广亮代为处理涉案房屋的相关事宜，并于2 0 0 9年1 1月2 6日，经由上海市长宁公证处进行公证。
另查三、2 0 0 9年1 2月9日，何某、崔某、汪某、某公司共同签订《变更协议》，主要约定就涉案房屋于2 0 0 9年1 1月1 9日签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的权利、义务全部转移给汪某，并按照变更后的合同继续履行。
另查四、2 0 0 9年1 2月1 7日，何某、范某签署同意出售房产声明，上载：“位于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼4 01号房屋（产权证编号为京房权证朝私0 7字第2 5 8 9 6 1号）的财产共有人，我们同意将该房产销售给汪某，购房人证件名称及号码，身份证：340821198209123416。特此声明！”．
另查五、2 0 0 9年1 2月1 7日，何某与汪某签订《存量房屋买卖合同》，合同主要内容：一、房屋基本情况，出卖人（何某）所售房屋为坐落于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼4 01号房屋，建筑面积134. 82平方米；二、房屋权属情况：该房屋所有权证号为：京房权证市朝私0 7字第2 5 8 9 1 6号；三、出卖人和买受人通过房地产经纪机构（某公司）居间介绍成交；四、1、经买卖双方协商一致，该房屋成交价为人民币1 4 8 0 0 0 0元；2、买受人向出卖人支付定金5 0 0 0 0元，支付日期为；2 0 0 9年1 1月1 9日；3、买受人向广东发展银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币1 1 8 0 0 0 0元。买受人因自身的原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，只贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；五、1、出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成高房屋不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担相应责任；2、出卖人应当保证如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，并随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；3、在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担，出卖人同意将其缴纳的该房屋的专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人；六、违约责任，1、逾期交房在1 0日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起1 0日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期付款在1 0日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售人支付逾期付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起1 0日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；3、逾期付款超过1 0日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起1 0日内按照累积的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；乇、出卖人将该房出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起1 0日内退还买受人全部付款，按照银行活期存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金等内容。
另查六，2 0 0 9年1 2月2 3日，汪某通过贷款审批。诉讼院针对涉案房屋存在贷款的情况，向深圳发展银行股公司北京东直门支行（以下简称东直门支行）发出《房权银行询问函》。东直门银行复函的主要内容为：何我行按揭贷款已结清，但其尚未办理解除抵押登记手此，我行认为买卖双方的房屋买卖行为与我行无关，、行评判。审中，崔某、汪某向本院提出财产保权申请， 要、冻结涉案房屋的权属变更手续，并提供了担保。随对涉案房屋的权属变更进行了查封。述事实，有双方当事人当庭之陈述、京房权证朝私0 7 18916号房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认乓卖定金协议书、中国建设银行汇单、收款证明、公书、《变更协议》、《存量房屋买卖合同》、广东发展银有限公司北京西各站支行的承诺函、《房屋抵押权银函》及复函、保全申请、裁定书等在案佐证。院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交履行义务。本案中，王某与崔某签订的《北京市屋买卖合同》及其《补充协议》、《过户、按揭代理合居间成交确认书》，买卖定金协议书，虽然王某未房屋所有人的授权或委托，但经过公证委托的何广亮伟、汪某、某公司签订的K变更协议书》是何某伟、汪某、某公司的共同意思表示，当事人均应按行义务。而且，《变更协议书》已将王某与崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》项下的全部权利义务转移给汪某，至此，何某与汪某针对涉案房屋已形成房屋买卖双方。此后，何某与汪某针对涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。虽在购买涉案房屋的总价上与《北京市存量房屋买卖合同》所写明的的总价上存有出入，但《存量房屋买卖合同》是《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的延续，且双方亦是按1 8 0 0 0 0 0元的总房价款实际履行的定金及首付款、贷款，故总房价款仍确定为l 800 000元。汪某已按合同约定支付了定金和首付款，且何某于2 0 0 9年1 2月1 8日收到首付款6 2 0 0 0 0元，并已还清涉案房屋的贷款。根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，何某应当在贷款还清后，按照银行的要求办理完解除抵押登记手续，但何某怠于解除抵押登记手续，导致房屋所有权证变更未按期进行，对此何某应承担违约责任。本院发函征求东直门支行对涉案房屋抵押权的意见，东直门支行回函：“何某在我行按揭贷款已结清，但其尚未办理解除抵押登记手续。因此，我行认为买卖双方的房屋买卖行为与我行无关，无法进行评判”。由于东直门支行未表示行使抵押权，敌汪某要求继续履行合同，本院予以支持。由于《存量房屋买卖合同》对违约金予以调整，故将按已付房款的日万分之二承担违约金。汪某的贷款申请与2 0 0 9年1 2月2 3日获得批准，故何某应自2 0 0 9年1 2月2 8日起至涉案房屋权属变更之日止，按已付房款6 2 0 0 0 0元的日万分之二的标准，支付违约金。崔某、汪某另主张的赔偿经济损失，因尚未实际发生，且涉及贷款政策调整，是当事人所无法控制的，故对汪某的该部分请求，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告汪某与被告何某继续履行2 0 0 9年1 2月1 7日签订的《存量房屋买卖合同》所确定的义务。
二、被告何某于本判决生效后十日内负责办理解除坐落于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋的抵押手续；被告何某与第三 人北京某房地产经纪有限公司于本判决生效后一个月内，协助原告汪某办理坐落于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋的权属变更手续。
三、被告何某自2 0 0 9年1 2月2 8日起至坐落于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园1 8号楼*号房屋权属变更在原告汪某名下之日止，按原告汪某已付房款六十二万元的日万分之二的标准支付违约金。
四、驳回原告汪某、崔某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零三百零八元，由原告崔某、汪某负担九千九百五十元，由被告何某负担三百五十八元（于本判决生效七日内交纳）；保全费五千元，由被告何某负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本北京市昌平区人民法院
25发布咨询
相关文章
相关法律知识