小区地下车库使用权归谁所有
发布日期：2018-04-21 作者：钟如超律师
2、查阅《建筑用地规划许可证》：查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。
3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》：查阅以上文档中是否明确标明：“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定，这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施，其建设成本已分摊计入购房价款之中，停车场产权属小区全体业主共有。 规划竣工验收报告中，不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施，其使用产权归小区全体业主共有。
属地产商独立投资建设的停车场，应有初始备案登记，并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。
本案的争议焦点在 阳光小区业主委员会对案涉人防地下车库是否享有管理及使用权以及能否据此要求物业公司退还相应款项。根据《人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，开发商是案涉人防地下车库的投资建造主体，其与业主签订的合同中也并未约定地下车库的使用权归业主所有。根据《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）附录B.3.1的规定，人防工程不计入公摊面积。县 阳光小区业主委员会主张人防地下车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入住宅销售价格中，故应当其收益权应当由全体业主享有。但根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。案外人开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中约定房屋总价并不包括汽车库，也未约定案涉地下车库计入公摊面积。故县 阳光小区业主委员会主张案涉地下车库属于全体业主共有缺乏事实及法律依据，对其要求物业公司返还案涉车库的管理权及使用权并退还车库使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。物业公司的抗辩意见，合理部分，原审法院予以采信。
商品房买卖合同之所以约定房屋总价不包括汽车库，是因为该份合同为买卖合同。案涉车库作为人防性质的地下室，被上诉人无处分权，故为避免买卖合同因抵触法律的强制性规定而无效所设，并不是为了保留车库的使用权而设。
原审判决根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条来否定上诉人的主张，且依该条文认定车库的使用权归被上诉人所有。该第九条规定的“公用建筑面积”把作为人防工程的地下室排除在外，实际将其列入不分摊的共有面积中，与小区道路、庭阁等列为一类。根据《城市居住区规划设计规范》规定，居住区，这部分建筑面积作为不分摊的公用建筑面积，不能获得单独的产权证，也不列入套（单元）的产权面积，但不可能作为无主建筑面积，其产权只能归小区的全体业主所共有。故原审判决对第九条错误理解就认定车库归被上诉人所有是错误的。2、根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《商品房住宅价格管理暂行办法》第五条、《浙江省商品房住宅价格构成及价格行为规范》第十一条、《关于规范防空地下室易地建设收费规定》等多部法律规定可以得出结论：建设人防工程的规定是强制性的，“结建”性质的人防地下车库的建设成本已经分摊到住宅的建设成本中，人防性质地下车库属于没有土地使用权，只能依附于具有土地使用份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积的单元房，开发商将房屋卖给了业主，车库的投资主体自然转为了业主，案涉车库的使用权自然为业主所有。
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