国有资产转让能否主张优先购买权或善意取得

【案情】
A国有公司有门市店面两间，长期租赁给个体工商户梅某做生意。公司因管理需要，计划出卖这两间店铺，公司员工乐某欲买下，这两间店铺市值约200万元，公司照顾员工，以150万元的价格将两间店铺卖予乐某，且并未告知梅某。随后乐某又以190万元的价格将店铺卖予余某，已经办理产权变更登记，此时梅某才获知店铺买卖的事实。梅某认为自己是店铺的承租人，A公司在其不知情的情况下将租赁店铺卖给乐某，损害了自己的优先购买权，主张撤销A公司与乐某之间的买卖合同。余某认为自己以接近市场价值的价格将店铺买下，且对于梅某具有优先购买权的事实并不知情，主张适用善意取得。审理过程中，就买卖合同的效力及店铺归属产生了不同意见。

【分歧】

第一种意见认为：支持承租人梅某的优先购买权，店铺买卖合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，梅某长期租赁该门市店铺做生意，对店铺享有同等条件下的优先购买权。依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”可见，梅某可以向法院主张A国有公司与乐某、乐某与余某之间的店铺买卖合同无效。

第二种意见认为：两次买卖合同因违反法律强制性规定，均无效。依据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条：“国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方;征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。”和第五十五条：“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格”，A国有公司的两间门市店面属于国有资产，应当依法评估价格，再以公开竞价的方式交易。本案未经评估、竞价等方式交易，可能导致国有资产流失。因此，违反法律规定的国有资产买卖合同自始无效。

第三种意见认为：支持买受人余某善意取得该门市店铺。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”无论是因为侵害梅某的优先购买权还是损害国有资产利益而导致A国有公司与乐某之间店铺买卖合同无效，在乐某与余某的买卖合同关系中，乐某对于涉案的两间店铺都是无处分权人;而余某对于梅某具有优先购买权以及店铺未经法定程序交易而被乐某出卖的事实并不知情，且余某买受价格190万元虽然略低于市值200万元，但远高于市场交易价的百分之七十，不属于“明显不合理的低价”;再者，涉案店铺作为不动产已经登记在余某名下，因此，支持余某善意取得该门市店铺。

【管析】

笔者认为，第三种意见最为合法、合理。

首先，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，可知店铺承租人梅某因优先购买权遭受损害，可请求出租人A国有公司承担赔偿责任，但不能据此请求确认A国有公司与员工乐某签订的店铺买卖合同无效。

其次，依据《企业国有资产法》第七十二条：“在涉及关联方交易、国有资产转让等交易活动中，当事人恶意串通，损害国有资产权益的，该交易行为无效”，A国有公司与员工乐某的店铺买卖合同因违反了国有资产转让应当依法评估、公开竞价的法律规定而导致无效，国有资产权益遭受的损害应当由恶意串通的当事人A国有公司和员工乐某负责赔偿。

最后，乐某是无处分权人，但余某对于店铺未经法定程序交易而被乐某出卖的事实并不知情，其与乐某之间的买卖合同不属于恶意串通;余某以合理价格买受店铺又已经在房管部门办理产权变更登记，余某的买受行为符合善意取得的构成要件。依据《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》：“…二、第三人购买的房屋属于善意取得…依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护……”因此，本案中，余某善意取得店铺的所有权。

(作者单位：江西省宜春市中级人民法院)