从一案例谈部分房屋承租户有无优先购买权

【案情】
乐平市某公司在临街有房屋一幢，有四层，建筑面积近千平米，其中店面三间，每间面积为60-70平方米。自2011年以来，三间店面分别由徐某江、徐某河和刘某承租，租期为五年。2013年12月某公司因资金问题，在未通知三承租人的情况下，将大楼变卖给洪某，双方签订了买卖协议，作价为36800000元，洪某已预付购房款30000000元，其中含定金为房款的20%，余款待过户后三日内付清。三承租人获悉后，在办理过户手续之前提出异议，主张优先购买权。

【分歧】

第一种意见，三承租人与某公司所订立的租赁合同合法有效。租赁合同具有物权和债权的效力。出租人出卖租赁房屋应当在出卖前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。某公司在将包括三承租人承租的房屋在内的大楼整体出售前，没有尽到通知三承租的义务，其转让行为侵犯了三承租人的优先购买权。

第二种意见，承租人优先购买权是从租赁权派生出的一种权利，是对承租人租赁权的法律保护，但其本质上仍是基于租赁合同关系而产生的一种债权，根据民法“物权优于债权”的一般原则，对所有权人所有权的保护应重于对承租人租赁权的保护。现代汉语词典对 于“同等”的解释是“相同、一样，”则同等条件是相同条件下承租人有优先购买权。三承租人承租的是大楼的一小部分，面积约为270平方米，该 270平方米才为三承租人租赁权的客体，现大楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。三承租人对整体转让的大楼不享有优先购买权。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

首先，承租人的优先购买权是当今世界各国或各地区民法所普遍确立的制度。房屋承租人在所承租的房屋出卖时，享有优先购买权，是各国立法通例。我国合同法第230条和有关司法解释对承租人的优先购买权作了规定，但何谓承租人的优先购买权，现行法律和司法解释均未明确。按照通说，承租人的优先购买权是指房屋租赁合同的出租人出卖所出租的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。

其次，出租人出售整体楼房，承租人能否主张优先购买权?是理论界和实务界存有争议的问题。一种观点认为部分房屋承租人只是承租房屋的一部分，在所有权人出售整幢房屋时，不符合《中华人民共和国合同法》第230条所规定的优先购买权行使的“同等条件”，因此不具有优先购买权;另一种意见认为，根据建筑物区分所有权理论，出售的整体楼宇中的每一部分都是可分物，而非不可分物，承租人承租的部分作为建筑物的可区分部分，可以单独成为买卖合同的标的，承租人在同等条件下，享有优先购买权;依据《中华人民共和国合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，出租人未按此规定出卖房屋的，就损害了承租人优先购买权。

再次，承租人优先购买权制度就像一把双刃剑，在保护承租人利益的同时，却有意无意间损害着出租人和善意第三人的利益。部分房屋承租人在房屋整体出卖时有无优先购买权，最高人民法院在答复江苏省高级人民法院复函([2004]民一他字第29号)中说，应从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。从最高人民法院的复函内容来看，观点是折中的，在保护出租人利益和承租人利益时作了衡平。即部分房屋承租人有无优先购买权要根据具体情况来决定。

最后，具体到本案，三承租人所承租的某公司店面，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能也是相对独立的，而且三承租人所租赁的店面远不足出租人出卖的全部房屋一半，故三承租无优先购买权。

(作者单位：江西省乐平市人民法院)