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业主物权保护纠纷诉讼注意事项

发布日期:2018-06-04    作者:张应川律师
房子是居住所在,关系重大。随着房价上涨,房子成为众多中国人的重要财产。但是,如果业主对小区物业管理公司不满意,产生物业纠纷;亦或,公共绿地被侵占、业主擅自装修,危害公共安全,产生物权纠纷。协商未果,如何司法维权?
一、首要问题,诉讼费用问题。
打官司,必须考虑诉讼经济性,成本与收益必须权衡。
何况,物业纠纷、物权纠纷,多数涉及小区业主共同利益,让谁家承担费用都不太合适。为了公共利益,耗用大量资金,最终即便赢得官司,过程的效果合理性也有疑问。
张律师根据办案经验,建议,此类案件,争取按件收费,切记避免按标的额收费,否则涉及不动产价值动辄百万之举,诉讼费至少超过万元。
最近处理一个类似案件,某区法院意见是认定为财产性质案件,按标的额比例收费;寻求中院解释,最终按照件数收费,费用立马节约95%。第一步成功。
二、关键问题:主体资格问题
诉讼,除了费用之外,首先要解决的其实主体资格问题,作为原告是否有原告资格?
结合本题,也是就是说业委会是否具备主体资格,因为业主大会众口难调一般是不可能形成统一诉讼意见的,合法成立的业主委员会,就方便多了。那么,小区成立业主委员会维权,业主委员会诉讼主体资格怎样?
某小区未解决物业问题成立业主委员会,业主委员会代表全体业主向法院提起诉讼,业主委员会诉讼主体资格的认定怎么?究竟是具有诉讼主体资格,还是不具备诉讼主体资格?
按2007年发布的《物业管理条例》第十条 “同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会”,所以,证明业主委员会的主体资格需要提供: 
1、业主大会的选举业主委员会的决议案; 
2、业主委员会的相关备案证明:(条例第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。) 
有此,即可证明主体适格
三、介绍一则案例。
案情简介:小区成立业主委员会维权
被告某物业管理公司是某大市场开发商指定的前期物业管理企业。2014年5月18日被告与该小区的144户业主签订了不定期《前期物业管理协议》,由于种种原因该小区部分业主与被告在物业服务管理与收费上纠纷不断,虽经多次磋商,但一直没有结果。后该小区通过电话联系征求意见的方式,共有67户业主参与,成立了某大市场业主委员会,为维护广大业主的合法权益,某大市场业主委员会代表全体业主向法院提起诉讼,要求解除与业主签订的《前期物业管理服务协议》并返还多收取的物业费用。
法院审理:业主委员会诉请被驳回
业主委员会需经超半数业主召开业主大会选举产生,未依法成立的业主委员会不能从事民事法律行为,不具备诉讼主体资格。原告诉请应予驳回。
律师说法:业主委员会诉讼主体资格怎样
首先,业主委员会作为全体业主的自治性组织,需经业主大会选举产生,并应依法在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。我国物权法第七十六条规定,选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等重大事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中该小区共有业主144户,但在成立业主委员会时只联系到67户业主,无论人员或建筑物总面积均没有超过物权法规定的半数,故该小区部分业主成立的某大市场业主委员会不能代表全体业主从事民事法律行为,不具备本案诉讼主体资格。
其次,根据物权法相关规定,业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主,就有权参加业主大会,行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利,并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定,以维护建筑区划内全体业主的合法权益。故物权法第七十五条第一款首先规定,业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多,可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会,所以物权法第七十五条第一款规定,业主可以“选举业主委员会”。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理的职责。
最后,原告起诉被驳回的原因不在于提供的证据,而是诉讼主体资格出现了问题。2005年最高人民法院作出的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》(【2005】民立他字第8号)指出,根据《物业管理条例》的相关规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了业主委员会请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。
从上述批复以及司法解释可以看出,最高人民法院已经明确将业主委员会界定为“其他组织”,业主委员会根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担,具备民事诉讼主体资格。但这一切要建立在业主委员会合法成立的基础上。结合本案,如果业主要求维权,就不能以某业主委员会作为原告,而应该以业主个人的名义进行诉讼,或者由主张诉权的业主选举诉讼代表人进行诉讼。


 
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