法官说法：签了合同又反悔，赔了夫人又折兵

2017年1月**日，李甲通过中介公司与王乙、孙丙签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定王乙、孙丙将其所有的面积为87.73平方米的房屋，面积为13.73平方米车库，以总价款为39万元卖于李甲。李甲于合同签订当日向王乙、孙丙支付2万元定金。2017年1月**日，李甲和王乙、孙丙及中介公司一起到银行办理按揭贷款，因合同房屋尚有20万元贷款未还清，李甲须待王乙、孙丙贷款还清后方可办理按揭贷款。2017年1月**日，李甲向王乙、孙丙支付10万元首付款时，王乙、孙丙表示现房价大幅上涨，不同意出卖房屋，并要求加价至51万元。双方多次协商未果，无奈之下，李甲将王乙、孙丙夫妻俩诉至法院。要求王乙、孙两返还购房定金20000元，赔偿违约金59000元(包括合同约定的违约金39000元及因王乙、孙两违约，李甲而增加的购房成本20000元);同时承担居间服务费1500元及本案诉讼费用。



王乙、孙丙认为，李甲诉请无事实和法律依据，李甲未按约于2017年1月20日之前支付首付款，存在违约行为，其不应当承担违约责任，并提起反诉：1、解除双方签订的房屋买卖合同;2、反诉被告承担违约责任，2万元定金不予退还;3、反诉被告承担本案的诉讼费。

法院查明的事实：2017年1月17日，王乙、孙丙(甲方)与李甲(乙方)、中介公司(丙方)签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定王乙、孙丙将其位于**路**号*幢303室房屋出卖给李甲，房屋面积为为87.73平方米，车库面积为13.73平方米，房屋总价款为39万元。合同签订之日乙方应支付甲方定金2万元，在申请办理房屋产权过户之前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金;乙方毁约的，无权要求甲方返还定金;其中守约方须将收益部分的一半作为中介服务费支付给丙方，违约方须全额支付丙方中介服务费。乙方应于2017年1月20日之前支付人民币10万元(不包含定金);剩余房款27万元，乙方通过银行按揭贷款支付。如乙方或甲方违反合同约定，拒不配合提供交易所需交易材料或刻意逾期办理交易、按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等，逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金;逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金或支付等额于总房款的百分之十作为违约金。因违约合同未能交易成功，中介费由违约方承担。合同落款处甲方王乙签名按捺手印，乙方李甲签名按捺手印，丙方中介公司加盖公章。

合同签订后，李甲于当日向王乙、孙丙支付定金2万元，向中介公司支付购房佣金1500元。2017年1月23日，李甲与王乙、孙丙及中介公司去中国邮政储蓄银行办理按揭贷款手续，因双方未能协商一致，未能办妥贷款手续。

另，经王乙、孙丙申请证人到庭，证人陈述其为双方房屋买卖合同的经纪人，房屋买卖合同虽然约定10万元付款时间为2017年1月**日，但根据中介流程，房屋存在他项权的，必须先去银行申请贷款，才涉及支付首付款偿还房屋他项权的债权，所以其与双方当事人协商好等其通知银行贷款审批情况及支付10万元首付款，后王乙、孙丙因种种原因不愿意继续卖这个房子，也同意按照合同约定来双倍返还定金和补偿中介费，按中介的程序可以解约，银行的审批也没有再继续下去。王乙、孙丙明确告知不卖房的时间约为2017年2月，后因李甲方不同意解约，所以诉至法院。

审理过程中，孙丙认可王乙代表其与李甲签定房屋买卖合同的行为。王乙、孙丙陈述双方于2017年2月初不再履行合同。而李甲却陈述双方于2017年1月20日不再履行合同。

法院认为：原告李甲与被告孙两、王乙签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应依照合同约定履行相应的义务。本案争议焦点为原、被告是否存在违约行为。原告认为，被告在合同履行过程中，明确告知其不愿意再出卖房屋，系违约行为，理应承担违约责任。被告不予认可，认为原告未按约定支付房屋首付款，原告已经违约，定金2万元不予退还。法院认为，本案中，双方合同约定于2017年1月20日前支付首付款，但被告申请的证人证明，双方就该付款的时点已经协调一致由证人另行通知，后被告不同意出卖房屋，可见，双方已经就首付款的付款时间协调一致进行变更，并最终由中介方通知具体时间，后经纪人员未再通知付款时间，原告就首付款的支付并不存在违约行为，被告不同意出卖房屋，系违约行为，理应承担违约责任，故对于原告方要求被告返还定金20000元的诉讼请求，法院予以支持。对于原告要求被告承担违约金59000元的诉讼请求，被告方不予认可，认为标准偏高。法院认为，双方在合同约定，守约方可要求违约方支付总房款的百分之十即39000元作为违约金，本院结合合同履行情况、支出的中介费用以及原告自认的被告明确不再履行的时点等因素，酌定违约金为39000元，故对原告诉请要求被告承担违约金中的39000元予以支持，对超出部分，本院依法不予支持。对原告要求被告承担中介服务费1500元的诉讼请求，系重复归责，法院不予支持。

对于反诉原告要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同的诉讼请求，反诉被告不表异议，故对反诉原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持;对反诉原告要求反诉被告承担违约责任20000元定金不予退还的诉讼请求，本院依法不予支持。

根据案件事实，法院判决：

一、确认原告李甲与被告王乙、孙丙于2017年1月17日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》解除;

二、被告王乙、孙丙本判决生效之日起十日内支付原告李甲违约金39000元;

三、驳回原告李甲的其他诉讼请求;

四、驳回反诉原告王乙、孙丙的其他诉讼请求。

附：相关法律条文及司法解释

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人依法不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条　法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。