签完借款合同，又签订买卖合同，借款到期不还，可以要求执行买卖合同吗？

借款人签订买卖合同作为借贷的担保，出借人要求履行买卖合同纠纷案件的处理


来源：刘德权总主编、王松主编的最高人民法院司法观点集成（新编版）.民事卷》，中国法制出版社2017年出版，第3册第1614—1624页。


【最高人民法院司法解释】

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

——《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年8月6日，法释〔2015〕18号)

【最高人民法院司法政策】

问：实践中还有一种现象，就是借款人往往通过买卖合同作为民间借贷合同的担保。一旦发生纠纷后，出借人往往要求履行买卖合同，进而取得标的物的所有权。请您介绍一下此类案件的处理思路？

答：正如您刚才所讲，民间借贷实践中，借贷双方当事人通过签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，是民间借贷中比较典型的纠纷类型。债权人为避免债务人无力偿还借款，往往与债务人签订买卖合同（以房屋买卖合同为主），约定债务人不能偿还债款本息的，则履行买卖合同。在最高人民法院出台本《规定》之前，各地法院的处理方式千差万别，导致法律适用标准不一，影响了法律权威。此类案件的处理，关系到人民法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。同时，正确处理此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发展具有重要意义。

目前，从审判实践看，买卖与借贷交叉混合主要有两种类型：一是以买卖作为民间借贷的担保，二是双方既有真实的买卖关系同时又有借贷的法律关系。由于前者最为常见且问题最多，因此本《规定》仅针对前者作出相应的规范。对于以买卖合同作为民间借贷合同的担保，在借期届满后借款人无法偿还本金利息的，出借人往往要求履行买卖合同，进而达到其直接获取买卖标的物的目的。我们认为，此种情形下的买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。正因如此，出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同的，实际上是颠倒了主从合同关系。对此，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理双方之间的纠纷。只有从程序上作出如此规定，才能使双方的权利义务关系真正回位到正确的实体关系中去。如果出借人坚持要求审理买卖合同的，则应当裁定驳回其起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的偿还本息的金钱给付债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。《规定》作出这样的制度设计，是对债务人不履行债务时依法处置担保物的必然安排，其目的在于保护债权人的合法权益不容侵害。但是，任何制度设计都要坚持公平、公正的原则，在保护债权人利益的同时，也不能忽视对债务人合法权益的依法保护，而通过拍卖程序有利于防止估价过高或者过低，损害另一方当事人利益。因此，《规定》要求，应当通过拍卖而非估价的方式处理标的物，以体现公平原则。此外，《规定》还特别强调，通过拍卖标的物所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。这一规定能够在当事人之间实现利益平衡，体现了公正原则，从而真正完成从程序正义到实质正义的嬗变。

——《规范民间借贷，统一裁判标准——杜万华就〈最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉答记者问》，载《人民法院报》2015年8月8日。

【《最高人民法院公报》案例】

朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
［最高人民法院（2011）民提字第344号民事判决书］

裁判摘要：

一、双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

二、借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

——《最高人民法院公报》2014年第12期(总第218期)

【最高人民法院裁判文书】

六盘水兴吾源典当有限公司与六盘水玖盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审案
［最高人民法院（2015）民申字第182号民事裁定书］


最高人民法院认为，玖盛公司与兴吾源公司之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系，是本案审查的核心问题。

首先，双方当事人2008年7月8日签订的《商品房买卖合同》、2008年7月9日签订的《购房补充协议》以及2008年9月2日签订的《购房补充协议（二）》所确定的双方权利义务是，兴吾源公司向玖盛公司分别提供700万元和200万元，每月由玖盛公司补偿38.5万元和11万元（核算月息为5.5%），期限为6个月，玖盛公司同时与兴吾源公司签订附有解除权的房屋买卖合同。如玖盛公司按期归还上述款项，则享有解除合同的权利。如玖盛公司未能按期归还上述款项，则兴吾源公司有权变卖案涉房产。从双方当事人的权利义务上看，玖盛公司的交易目的是获得兴吾源公司提供的900万元，而非出卖案涉商品房，兴吾源公司的交易目的是为了提供资金并获得资金利息，而非买受案涉商品房。因此，上述合同及补充协议的真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。兴吾源公司认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张，不能成立。一、二审法院对此认定正确。

其次，在玖盛公司未按时履行还款义务的情况下，玖盛公司法定代表人杨光友于2009年8月10日出具《情况说明》，认可玖盛公司丧失解除商品房买卖合同的权利。兴吾源公司则出具《承诺书》，同意协助玖盛公司以诉争房屋向银行办理贷款，如贷款成功，则以该贷款优先偿付兴吾源公司900万元以及每月借款利率及综合费率5.5%计算；如不能成功贷款，则按前述《情况说明》执行。《情况说明》和《承诺书》的内容再次说明，玖盛公司真实目的是为了获得兴吾源公司提供的借款，而兴吾源公司的真实目的仍是收回借款及利息。所以，双方当事人之间的真实意思仍然是以商品房买卖合同担保借款合同，并且双方关于玖盛公司不再享有解除《商品房买卖合同》的权利的约定，实质上是以案涉房屋折抵借款的合意。根据物权法第一百八十六条以及《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，玖盛公司与兴吾源公司之间关于以合同价值16820460元的案涉房屋抵销900万元借款债务的约定，违反法律的禁止性规定，应认定为无效。兴吾源公司主张《情况说明》《承诺书》是双方商品房买卖合同的意思表示、不适用物权法第一百八十六条的规定的主张，不能成立。一、二审法院对此认定正确。

再次，在本案一审过程中，一审法院就兴吾源公司所主张的法律关系的性质与法院查明的不一致问题，已经向兴吾源公司释明，并告知兴吾源公司可以变更诉讼请求，但兴吾源公司坚持不变更。因此，兴吾源公司再审主张应按照市场评估价确定房屋价值并应认定案涉合同部分无效的理由不能成立。一、二审法院对此认定正确。