买方与开发商签订认购意向书后，开发商违约可以要求赔偿吗？

发布日期：2018-08-03 作者：邓普云律师

2013年5月，乔某与某房地产公司签订《XX小区商铺认购意向书》一份，约定乔某向某公司支付购房意向金5000元，乔某取得小区商铺优先认购权，某公司负责在小区正式认购时优先通知乔某前来选择认购中意商铺，预购面积为160平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元，如乔某未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金无息退还。如乔某按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。
  签订意向书之后，乔某向某公司支付了5000元意向金。2015年3月某公司取得预售许可证。但某公司在销售涉案商铺时未通知乔某前来认购。2016年初，乔某得知消息后来某公司交涉，要求某公司按意向书签订正式买卖合同。某公司称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，乔某所交5000元意向金可如数退还。双方因此发生争议，乔某遂诉至当地人民法院，请求法院判令按112万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果某公司不能履行，请求判令某公司赔偿经济损失112万元。
  法院经过审理，认为原告与被告签订的涉案意向书合法有效，被告某公司构成违约，判决被告某公司在10日内退还原告乔某5000元意向金，赔偿乔某经济损失10万元。
  法律分析：
  本案中的意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。但本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。
  某公司的违约行为导致守约方乔某丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，因此，某公司应当承担相应的违约责任，应当赔偿乔某相应的损失。
  此外，虽然乔某按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，应在综合考虑近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，合理确定赔偿额。故乔某主张的赔偿金额，不能获得完全支持。
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