农村集体土地征收程序步骤是什么? 棚户区拆迁土地使用权怎么补偿?| 京平拆迁律师解惑答疑

发布日期：2018-11-01 作者：北京京平律师事务所律师

农村集体土地征收程序步骤是什么?

京平律师答
您好，很荣幸能解答您的问题。　　任何单位或者个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地，兴办乡镇企业和村民建设住宅或乡镇村公共设施和公益事业建设且经依法批准使用农村集体所有土地的除外。基于公共利益的需要，国家可以对农民集体所有的土地进行土地征收，同时为了保障被征收人的合法权益和长久生计，土地征收受到法律的严格限制，要搞项目建设，第一步首先要把农村集体土地征收为国有土地。对土地的征收步骤也作出了相应的要求。　　一、书面告知征地情况　　在征地依法报批前，市、县级国土资源部门应当张贴拟征地公告，公告内容包括征地范围、面积、用途、补偿方式和标准、安置途径等。并应当将该拟征地公告张贴在被征收土地所涉及到的村集体经济组织范围之内。同时公告后进行抢栽、抢种、抢建的一律不在补偿范围内。　　二、征询村民意见　　市、县级国土资源部门应当联合乡镇政府就公告主要内容征询村民(村委会)意见，对不同意见应当记录，并告知有权申请听证，同时应当依法组织听证。同时应将记录不同意见以及听证的材料作为报批的必备材料。　　三、实地调查与登记　　实地勘察关系重大，市、县级国土资源部门应当会同土地所有权人、使用权人就被征收土地实地勘察，将调查情况绘制成表，一式三份，共同确认表格内容，无误后由权利人签字确认，调查内容表格也是报批的必备材料。　　四、拟定“一书四方案”并报批　　在前三个步骤基础上，市、县级国土资源部门拟定正式的“一书四方案”(一书指建设项目用地呈报说明书，四方案指农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案)并上报审批。　　五、张贴土地征收公告、安置补偿方案公告　　收到征地批准文件后，市、县级国土资源部门应当在被征收土地范围内张贴征收土地公告(土地批文)，并张贴拟定的征地补偿安置方案，前者内容应当包括征地批准机关、文号、时间、用途等，后者应包括被征收土地的情况、征地补偿标准、数额、支付对象、人员安置等。　
　六、就补偿安置方案征求意见组织听证　　征收补偿安置方案公告，村委会、村民或其他权利人有不同意见的，或者要求听证的，市、县级国土资源部门应当认真研究，举行听证会。　　七、修改后的补偿安置方案依法报批　　市、县级国土资源部门应当依照有关法律、法规的规定将修改后的补偿安置方案以及不同意见和采纳情况一起报批。　　八、土地补偿登记手续的办理　　村委会、村民或其他权利人应当在规定期限内持土地权属证明到指定地点办理土地补偿登记手续。　　九、支付补偿安置费用　　市、县级国土资源部门在拟征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付征地补偿、安置以及社保费等各项费用。　　十、土地交付　　被征收人领取补偿款后，应当依法按期交付土地，阻挠征用土地的，由县级以上国土资源部门责令交出土地，拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
棚户区拆迁土地使用权怎么补偿?

京平律师答
您好!非常高兴回答您的问题!棚户区改造是我国政府推出的一项民心工程，为了改善家庭住房条件。关于棚户区改造的概念法律上并没有明确规定，我们就来参照一下财政部以及国家税务总局关于棚户区改造是如何来定义的：本通知中所称的棚户区是指简易结构、房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长以及使用功能不全基础设施较为简陋的区域。以上就是棚户区改造的定义和特征。　　因为棚户区改造的特殊性决定了棚户区改造中很可能存在集体土地和国有土地混合的局面。

　　棚户区内国有土地上房屋征收的补偿标准：　　产权调换指的是房屋安置：产权置换最低的标准一般是是拆一补一，意思就是拆一平米的话就要补偿一平米，棚户区改造安置住房实行原地回迁和异地重建相结合的处理方式，一般应该优先考虑原地回迁；而异地重建安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。　　货币补偿：被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿；(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　　棚户区内集体土地房屋征收的补偿标准：　　此房屋虽然属于集体土地上的房屋，棚户区改造由于地理位置的特殊性，靠近市区，因此实践中棚户区改造集体土地上的房屋补偿可以参考国有土地上房屋征收补偿的标准，即可以参考周边的房地产的市场价格。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

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