不动产抵押权若干问题分析

发布日期：2018-12-19 作者：张梅律师

1、不动产抵押权的善意取得
　　1.1无权处分
　　由于公式方法的差别，动产是有善意取得的，而不动产是没有善意取得的。动产是以占有为公示的方法，而不动产是以登记为公示方法，国家设立了专门的机关和专业人士来进行登记。在这种情况下，不动产登记是比较有公信力的，并不容易发生误解。这这种状况下，人们无法通过登记的內容来认识处分权是否存在，无权处分是不应该存在的。如果当事人信息登记的内容，而作为民事法律进行交易的时候，当事人的预期目的是能够达到的，所以不应该有不动产善意取得的这个说法的影响是比较大的。但是我认为这一说法是值得讨论的，不动产的善意取得与不动产公示的方法是没有必然的联系的，无论是占有的公式方法还是登记的公示方法，如果占有人和有处分权的人是一致的、登记的权利人和实际的权利人一致，这样都没有无处分权。无法适用不动产抵押权善意取得，所以要进行适当的调整。不动产抵押权善意取得的规则进行调整，这主要是因为占有者和所有者是不一致的，即占有者无权处分却进行了处分，所以不动产抵押权善意取得的前提是无权处分。
　　1.2确立的客观必要性
　　随着我国社会经济的不断发展，尽管我国的土地管理法、房地法以及私有房屋登记管理办法等都规定土地和房产等这些不动产应该进行登记，但是在实际的生活中土地所有权、使用权以及房屋所有权、抵押权等进行登记的情况是比较少的。在农村土地所有权、国家土地所有权的登记也是很少的，但是这些没有进行登记的土地和房屋在生活中也是可以进行交易、流转的。并不会因为这些土地与房屋没有进行登记而不能进行交易。如果出现了一些纠纷，其实是可以根据一些知情人了解的情况、当事人手中的房屋以及土地的契约、修建房屋是的一些费用的收据条以及本村与邻村之间的一些天然的界限等一些材料来解决纠纷。虽然根据这些材料来解决纠纷是比较麻烦的，收集资料也是比较韩非时间和精力的，并且有时候在处理的时候还会存在一些的分歧，但是在我国的农村就是利用这种方法来进行解决纠纷的。由于利用这种方法处理纠纷是长期以来形成的习惯，所以我们想要在短期内改变这一做法是十分困难的。但是我国不动产抵押权善意取得制度的确立是十分必要的。因为这样做能够保护交易的安全性、公平性以及维护公示法的公信力。
　　1.3适用范围
　　我国不动产抵押权善意取得的适用范围是经过学者们的不断研究与实践而提出来的。学者们对物权法的草案进行议稿的时候，就对不动产的善意取得制度进行了规定，梁慧星等学者就建议在第二十九条对我国的不动产善意取得制度进行规定。他们认为通过以不动产的登记簿作为依据取得的不动产的物权，是不可以被追夺的，但是不动产抵押权善意取得人善意取得的权力时知悉不动产抵押权善意取得权利的瑕疵或者是对不动产登记有异议的时候是除外的。从我国不动产抵押权善意取得制度的议稿来看，学者们不仅肩负着为国家的立法机关提供立法的参考方案，而且也结合了我国的实际情况。为了保护不动产交易的安全性和公平性，学者们就向国家提出了认可不动产物权善意取得制度的建议。但是梁慧星等学者的建议仅仅是将不动产抵押权善意取得的制度限制在对依赖不动产登记的情况下，并没有将没有登记的不动产规定在不动产抵押权善意取得制度的规定之内，所以我认为不动产在没有进行登记的情况下，就会产生一些利益纠纷。
　　2、不动产的重复抵押
　　2.1应该确立不动产重复抵押制度
　　不动产重复抵押制度主要是指债务人或者是第三人将同一财产的全部价值相多个债权人进行抵押，这几个抵押权的范围其实就是将抵押物看作是一个整体，在债务人不履行债务的时候，这数个抵押权就可以按照法律的规定实现抵押权的一种制度。但是在我国现行的物权法中没有认识到不动产重复抵押的作用，而且学者们对于不动产的重复抵押制度产生了分歧，并且一部分学者认为应该立法禁止不动产重复抵押。物权是具有强大的排他性的，但是不动产重复抵押制度在位次上是由先后之分的，在抵押权实现的时候，是先让位次在前面的抵押权进行先受偿权，在前面的抵押权消灭之后，位次后面的抵押权才能够实现，所以不动产重复抵押制度与物权法是不冲突的。而且物权立法确立不动产重复抵押制度是可以满足客观的需要、解决实际问题的。例如，我国民法通则意见其实在第一百一十五条就对重复抵押进行了规定，尽管只是实际上对重复抵押进行了隐含的规定，但是这也说明我国对不动产重复抵押权有了一定的认识，物权法确立不动产重复抵押制度是十分必要的。
　　2.2重复抵押权先后位次的确立
　　不动产的抵押大多数是以公示的方式进行登记的，所以对重复抵押权先后位次的确立首先要以在国家机构进行不动产登记为先，没有进行登记的排列在后。二是如果都进行了不动产的登记，应该以登记时间的先后来进行区分，登记时间在前的，重复抵押权的位次在前。三是如果在进行重复抵押的时候，这几个不动产是同时进行登记的，对这几个抵押权先后位次的确立是不分先后的，这几个抵押权是平等的，所以是不分先后的。四是如果几个抵押权都没有进行登记，要进行重复抵押时我们应该按照合同签订的日期来确定重复抵押权位次的先后。
　　2.3不动产的法定抵押权
　　不动产的法定抵押权其实主要是指依据法律的规定而制定的抵押权。不动产的法定抵押权是不需要经过当事人的同意，在没有进行登记的情况下也是可以生效的。我国目前在立法中是没有不动产法定抵押的相关规定的，但是我国的许多学者认为中我国《合同法》第二百八十条的条款是对法定抵押权进行了规定。
　　总结：
　　本文主要从不动产抵押权的善意取得、不动产的重复抵押以及不动产的法定抵押权来对我国不动产的若干问题进行了分析与研究，希望通过本文的阐述，可以对我国不动产抵押权的发展提供一些借鉴。

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