起诉出卖人违约却发现协议无效，应如何处理

发布日期：2019-03-07 作者：张梅律师

导读：在房产纠纷中常常涉及到关于起诉出卖人违约却发现协议无效，应如何处理，那么这种情形应当如何处理呢？本文将从以下案例中详细解读。
案情简介：起诉出卖人违约却发现协议无效，应如何处理
2003年11月24日，江某称，2003年4月13日，江某与A厂双方签订了《房屋买卖协议》约定，江某按约定向A厂交付180万元购房款；同时约定由A厂将房产及土地所有的过户手续办理完毕。A厂于2003年4月18日将房屋交付江某使用，同时江某投入设备，进行大规模装修，但A厂却未在约定的期限内为江某办理出卖房屋相应的房屋产权变更登记手续，显属违约。故请求判令A厂继续履行购房协议，为江某办理产权变更登记手续，并承担本案全部诉讼费用。
法院判决：应当认定房屋买卖协议无效
江某与A厂所签《房屋买卖协议》涉及的土地，是A厂于1993年2月6日取得的国有划拨土地。本案所涉及的《房屋买卖协议》中约定转让的标的为房屋所有权和土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。判决：江某与A厂签订的《房屋买卖协议》无效；A厂于判决生效后十日内返还江某购房款180万元，同时江某从工业厂房中迁出；驳回江某的其他诉讼请求。
律师说法：如何认定本案协议的效力
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条规定，“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议；土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效。”本案房屋买卖合同所涉及的土地使用权的转让在起诉前未经有批准权的人民政府办理审批手续，亦未办理土地使用权出让手续，故江某与A厂所签的合同违背了国家法律强制性规定，属无效合同。
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