城镇居民购买农村房屋，合同究竟有没有效呢？

发布日期：2019-04-16 作者：北京京平律师事务所律师

近年来，城镇居民购买农村房屋的情况非常多，在遇到征收拆迁的时候，原房主反悔想主张房屋买卖合同无效的情形屡见不鲜，由此频频产生纠纷。京平律师平时也遇到很多被拆迁人咨询相关的问题。
那么，城镇居民购买农村房屋，合同究竟有没有效呢？
实务中，城镇居民购买农村房屋，合同原则上是无效的。
1999年1月1日修订后实施的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
其后，禁止城镇居民购买农村房屋也多次被强调。
因此，1999年以后，城镇居民在农村购买房屋的买卖合同一般应认定无效。宅基地使用权是集体组织经济成员享有的权利，是与特定的身份关系相联系的，不允许转让给非本集体经济组织成员。农村房屋很多是没有产权证书的，在法律法规禁止城镇居民购置农村宅基地的情况下，城镇居民就算购买了农村房屋，也难以办理产权证书的变更登记，也就无法作为房屋所有权人受到法律保护。
但是实务中，在某些例外情况下，城镇居民购买农村房屋，合同应当认定为有效。禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则。但这并不意味着，在不违背法律法规、政策的基本规定和精神的前提下，对具体案件作出灵活处理。
例如，如果城镇居民购买农村房屋后，经过相关部门批准，并获得本集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的变动手续并取得相关权属证书的，房屋买卖合同可以认定为有效。
再比如，法不溯及既往，1999年1月1日《土地管理法》修订以前，回原籍村庄落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞购买农村房屋，其买卖房屋合同应认定为有效。
对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况来综合进行判断认定。实务中不应当以违反法律法规的强制性规定而一刀切地认定买卖合同无效，对于城镇居民购买农村房屋的情况，应当结合特定的历史背景、买卖房屋时的法律规定以及其他现实情况等因素综合考量其效力问题。但无论如何，城镇居民如果想要购买农村房屋，是需要谨慎而行的。

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