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无权处分人签订的房屋买卖合同无效,必然导致买受人返还财产吗?

发布日期:2019-05-16    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  张某诉称:我系位于北京市朝阳区房屋所有权人。2011年8月姜某找到我要求腾退房屋并出示产权证,经我向房产机关查询,房屋于2003年12月11日由我名下变为高某名下,高某于2006年将房屋出售给姜某。经查询,系公证处出具的虚假委托公证书房屋才得以转移,而我对此事并不知情。我已向法院起诉要求公证处承担损害赔偿责任,诉讼中经过鉴定证明委托书中袁玉新的签字出自不同人之手。房屋系我个人财产,因为虚假公证书将房屋登记到高某名下,其转让行为无效。现诉至法院,要求法院判令确认2006年4月5日姜某与高某签订的房屋买卖合同无效。
  2、被告辩称
  姜某辩称:不同意张某的诉请。一、张某不是适格的主体,我与高某之间的合同与张某无关。二、我取得房屋产权证的时间为7年,张某的诉讼时效已过。三、无论高某取得房屋的手段是否合法,也不影响我取得房屋的行为,我为善意取得,买卖合同是合法的,我也履行了相应的义务,张某与我之间是租赁关系并且实际履行了2年多。
  二、法院查明
  1999年,房屋登记至张某名下。2003年,房屋过户至高某名下。
  2006年4月4日,高某与姜某签订《购房协议》,约定高某将房屋出售给姜某,房款32万元,其中姜某替高某偿还贷款20万元,其余12万元在房屋所有权转让后支付。同日,高某出具《收条》,载明收到房款21万元,其中200562.77元为代还银行贷款。
  2006年4月5日,高某出具《收条》,载明收到姜某付房屋全款32万元。同日,房屋过户至姜某名下,姜某就房屋交纳税款0.48万元。
  2003年11月20日,公证处出具《公证书》,证明袁玉新及张某均委托案外人出售房屋。2012年10月25日,北京明正司法鉴定中心出具《文书鉴定意见书》,载明经鉴定《公证书》中袁玉新签字与样本字迹并非同一人。
  审理中,张某另提交了以下证据:1、签订于2006年4月5日的《买卖合同》,载明高某将涉案房屋以32万元的价格出售给姜某;姜某对真实性予以认可。2、签订于2003年12月11日的《房产买卖合同》、《房屋买卖保证书》,载明张某将房屋出售给高某,价格27万元,其中显示有张某签字及盖章,尚娟娟作为张某代理人在文件中签字并盖章;姜某对真实性不予认可,表示与其无关。3、袁玉新及张某起诉北京市信德公证处(原北京市崇文区公证处)的起诉书,载明袁玉新及张某表示因北京市信德公证处的虚假诉讼行为导致其房屋被转移,要求北京市信德公证处赔偿经济损失60万元;姜某对真实性不予认可,表示与其无关。
  审理中,姜某提交了《房屋租赁合同》四份,签订日期为2011年、2012年,均约定姜某将涉案房屋出租给张某。张某对真实性认可,称高某支付不了租金离家出走,后姜某去涉案房屋内张贴通知、换锁,为了配合姜某,张某才交纳的租金,这些证明姜某并不是善意取得。
  经法院询问,张某称在本案中主张合同无效的理由为:1、姜某不是善意取得。2、高某是无权处分。
  三、法院判决
  1、一审判决
  驳回张某的全部诉讼请求。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定有:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”
  现张某主张合同无效,但姜某是否为善意取得不属于影响合同无效的法定情形,双方对姜某是否构成善意取得如有争议可另行解决;张某主张的高某无权处分亦不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,故对其诉讼请求予以驳回。高某经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉,法院依法缺席判决。

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