房屋评估报告中有哪些“坑”？|农村土地流转对农民有哪些好处？

发布日期：2019-06-13 作者：北京京平律师事务所律师

房屋评估报告中有哪些“坑”？

在征收过程中，房地产价格评估机构出具的被征收房屋评估报告是对被征收人进行补偿安置的重要依据，被征收人尤其重视评估报告。
然而个别征收方出于利益的考量，可能会通过评估报告来给被征收人挖“坑”，因此被征收人在评估过程中需要注意以下几点：
1、评估机构是不是直接由征收人选定？
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2、评估机构是否进行实地勘察并拍摄影像资料？
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
3、评估报告中是否有两名以上注册房地产估价师签字，并且加盖公章？
实践中，签字这个环节是需要被征收人着重进行审查的，冒名顶替代签、伪造签字的情形并不鲜见。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定：整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
农村土地流转对农民有哪些好处？
目前农村有很多人将土地进行流转，并从中获得利益。
流转是指有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权、转让使用权。
农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农民可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，国家鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转，鼓励发展农业规模经营。

土地流转对农民有诸多好处，比如：
（一）不再限制土地的发展，农民可以进城赚钱
这使得离开农村去城镇务工或经商的农民通过转让土地经营权获得补偿，有利于他们在城市安家立业。对于继续留在农村的农民，他们可以通过土地经营权入股农业企业，取得土地租金与分红收入。
（二）提高土地的收益
随着时代和政策的发展，只有集约化生产和规模经营才能有利于机械化耕作，提高农业生产效率，增加农民土地收益。
（三）扩宽了增收的途径
农民可以通过分包、租赁、转让、持股、合作等多种形式转让土地的经营权，以获得转移成本；土地的经营权也可以作为投资资产，进入市场，从而农民可以享受红利，获得相对稳定的财产收入。

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