浅议物业服务合同纠纷的举证责任

随着房地产行业的繁荣发展，物业服务行业也随之兴起。目前各地基层法院物业服务合同纠纷的案子以日益增长的趋势发展，在这些物业服务合同纠纷案件中，业主认为物业服务公司履行义务存在瑕疵而拒交或者少交物业费产生的纠纷占绝大多数。根据民事诉讼法的举证责任分配原则，业主需要提供物业服务公司履行义务存在瑕疵的证据使自己的主张得到法院的支持，但是由于物业服务质量的无形化使得业主收集证据十分困难，因此如何合理分配业主与物业服务公司的举证责任，来有效的解决物业服务合同纠纷显得尤为重要。笔者认为，物业物业服务公司不仅承担履行物业服务义务的举证责任，而且承担履行物业服务质量符合规定与约定的举证责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该条之规定，业主拒绝交纳物业费应当具有正当理由，比如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定物业服务公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主应当承担举证证明物业服务公司存在上述违规收费之行为的责任。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条的规定，物业服务公司应当承担履行物业服务义务的举证责任，但是该条中的合同履行义务是否应当包括物业服务质量呢？笔者认为，物业服务公司应当提供证据证明其履行的物业服务义务符合法律法规以及行业规范的标准，应当让大多数业主感受到其服务质量是符合相应物业服务项目内容与标准的。
正如前文所述，由于业主相对于物业服务公司来说，业主在物业服务质量存在瑕疵举证问题上具有天然的弱势；法院在审理物业服务合同纠纷案件中，应当加强对业主的保护，从而平衡物业服务公司与业主之间的举证责任。其一，在物业服务知识方面，业主相对于物业服务公司而言显得非常匮乏，对于不具备相应物业专业知识的业主而言，对于业主的举证责任不能过于严格；其二，在举证成本方面，业主通常需要忙于自身的工作，业主无法放弃自身工作而去收集物业服务质量存在瑕疵的证据，即物业服务公司的举证能力明显要强于业主。其三，由于物业服务的长期性、重复性、琐碎性等特点，其区别于有形商品的特殊性，很多情况下前面的服务质量如何难以再现和证明，而严格按照法律规定以及合同约定履行物业服务义务的物业公司均会在履行物业服务合同过程中形成书面记录，比如，对房屋公用部分进行日常管理维修养护，检修记录和保养记录、巡查记录、满意率调查记录、公用设备设施日常维修养护记录等书面证据。因此，在物业服务合同纠纷案件中，由物业服务公司承担物业服务质量举证证明责任既是法律规定的，更是公平诚实原则的体现。
法院在审理物业服务合同纠纷案件中，要注重加强对于市场经济中的弱势群体的保护，即业主提出物业服务质量存在瑕疵时，按照举证责任倒置之原则，由物业服务公司提供证据证明其履行了物业服务义务以及服务质量符合标准的证据。因为这样，不仅可以促进物业服务公司不断提高物业服务质量，从而构建和谐的物业服务市场秩序，而且可以使法院在审理物业纠纷案子时最大限度地接近客观真实，从而维护物业服务公司与业主的合法权益。
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