（2015）骆芸×与顶×房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

骆芸×与广西顶×房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第1543号


原告骆芸×，女，1991年7月16日出生，汉族，住所地防城港市港口区。


委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。


委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。


被告广西顶×房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区兴港大道62号3楼。


法定代表人李×明,该公司总经理。


委托代理人许家华，广西南港律师事务所律师。


委托代理人高开权，广西南港律师事务所律师。


第三人中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行，住所地防城港市港口区兴港大道62号。


负责人郭少×，该行行长。


委托代理人石×忠，该行职员。

委托代理人梁×，该行职员。

原告骆芸×被告广西顶×房地产开发有限公司（以下简称顶×公司）、第三人中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行（以下简称农行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员潘泽耀、刘敬佳参加的合议庭，于2015年12月10日公开开庭审理了本案。书记员黄馨担任法庭记录。原告骆芸×的委托代理人李昆林、赖法全，被告顶×公司的委托代理人许家华、高开权，第三人农行港口支行的委托代理人石×忠、梁×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告骆芸×诉称，2014年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于防城港市中心区将军路××以南××以西正××港湾××单元××房。合同价款为425115元，首付款为128115元，余款297000元向银行按揭贷款。合同约定被告应于2014年12月31日前将通过验收的商品房交付原告使用。合同签订后，原告支付首期购房款128115元，并于2014年11月11日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，贷款297000元。另外，原告还支付办理银行按揭贷款手续费共920元。至今，被告仍未交房，根据合同约定，逾期交房超过90日的，买受人有权单方解除合同并要求被告承担违约责任，违约金应按已交房款的10%计算。为了维护原告合法权益，请人民法院判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告广返还原告支付的购房款425115元以及办理银行按揭手续费920元；三、被告支付违约金42511元；四、被告支付原告已付购房款利息9110元（按央行贷款利率5.25%计算，自2014年11月11日至2015年7月12日止，其与计至执行之日）；五、本案诉讼费用由被告承担。


原告为其陈述在举证期限内提交的证据有：1、骆芸×身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告的电子查询单，证明被告的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》，证明原告在被告处购房以及被告违约延期交房的事实；4、收款收据、中国银行交易明细清单、中国建设银行交易明细清单，证明原告交付首付款128115元的事实；5、《收据》，证明原告交付被告办理银行按揭手续费920元的事实；6、《个人购房担保借款合同》，证明原告通过第三人贷款297000元给付被告的事实；7、中国农业银行交易明细对账单，证明原截止2015年7月12日共计给付银行利息9110元；8、延期交房通知书，证明被告延期交房，承诺2015年3月31日交房但至今没有交房的事实。当庭提交的证据有：复函，证明商品房竣工验收必须经过公安消防相关部门出具的竣工验收文件。


被告顶×公司辩称，被告并没有违约，要求解除合同没有事实和法律依据。


被告顶×公司为其辩解提交的证据有：1、《《商品房预售许可证》，证明被告商品房买卖合法；2、《商品房买卖合同》，证明合同合法有效，受法律保护；3、气象资料、延期交房通知书及公告，证明被告因故逾期交房并按约定履行了通知义务；4、交房通知、通话记录，证明被告已履行交房通知义务，原告拒不收房；5、验收报告、房屋建筑工程质量保修书，证明被告交付的商品房符合法律和合同约定的交付条件；6、其他业主收房、装修、入住等材料，证明被告商品房交房、入住的情况，作证原告故意不收房；7、五方验收报告材料，证明被告交付的商品房符合法定和约定的条件；8、工程竣工验收监督通知书和工程质量监督报告（第12-19页），证明被告交付的商品房符合法定和约定条件。


第三人农行港口支行陈述称，目前原告一直按时偿还贷款。


第三人农行港口支行对其陈述在举证期限内未提交证据。


经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1-7的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据8的关联性有异议，该证据只是逾期交房的通知，并不代表被告存在逾期交房的事实；对原告当庭提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但复函只是交房应具备的条件且复函也不是规范性文件，不能体现原告的主张。第三人对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告提交的证据1-3、5、7、8的真实性、合法性、关联性没有异议；对被告提交的证据4的真实性有异议，事实上原告在2015年4月份到被告售楼部询问交房的情况当时被告的回答是房屋还未交房请等通知，被告逾期交房已超过90天；对被告提交的证据6的关联性有异议，其他业主的收房与本案没有关联，不能证明原告故意不收房也不能证明被告符合交房条件交房。第三人对被告提交的证据1-8的真实性、合法性、关联性均无异议。


结合当事人的质证意见，本院认证如下：对原告、被告、第三人对真实性、合法性、关联性均无异议的证据即原告提交的证据1-7，被告提交的证据1-3、5、7、8，本院予以采纳，作为定案的依据。对原告提供的证据8，原、被告均认可交房通知书的真实性，且该证据与本案有直接的关联，故本案予以采纳，作为定案的参考依据；对原告当庭提交的证据，由于该函件与本案争议的焦点问题没有直接联系，故不予认定。对被告提交的4，由被告未举证证明原告已实际签收《交房通知书》、《入伙通知书》，故对该两份证据，本院不予采纳，对通话记录，真实性无法确认，本院不予采纳；对被告提交的证据6，该份证据与本案没有直接关联，故不予采纳。


综合本案证据，本院确认以下法律事实：2014年3月8日，以原告为买受人与以被告为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发销售的正茂顶×港湾第2栋2单元10层1005号房，建筑面积90.45平方米，单价为每平方米4700元，总价款为425115元。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。并约定如遇下列情形除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致延误的；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、由于供电、供水部门原因停水、停电导致工期延长的。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因未能按期交付的，双方同意出卖人交付商品房的日期以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定日期办理接收房屋手续。合同附件四第四条约定出卖人、买受人双方在合同履行过程中以电话、发短信或书面通知（含挂号信、特快专递等）方式进行联络；为了便于买受人及时得到通知，出卖人在发送变更地址、交房或告知买受人其他特别事项等时，出卖人可以通过采取在《防城港日报》发布公告、通知的，均视为通知送达了买受人。合同附件六约定买受人于本合同签订之时付清首期购房款128115元（占总房款30%，含定金2万元），剩余房款297000元（占总房款70%）须在接到出卖人或按揭银行通知之日起10日内办理按揭贷款付款手续。同日，被告向原告出具《收款收据》（编号00092541），表示收到原告交纳的正茂顶×港湾第2栋2单元10层1005号房首付款108115元（刷卡），加之原告于2013年2月13日支付的2万元购房定金（《收款收据》编号为00092479），原告共向被告支付购房首付款128115元。2014年11月11日，以原告为借款人与以第三人为贷款人签订《个人住房担保借款合同》，合同编号为ABCGX（2014）059号，约定原告向第三人借款297000元用于购买正茂顶×港湾第2栋2单元10层1005号房并将该商品房抵押给第三人；借款期限自2014年11月11日起至2044年11月10日止；还款方式为等额本息还款法；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告的银行账户。2014年12月29日，被告以发送《延期交房通知书》及登报公告的方式通知原告，内容大致为原定于2014年12月31日前交付使用的涉案商品房由于在施工过程中遭受中到大雨、台风、停水、停电等客观原因未能如期交房，根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告可据实延期交房，预计将于2015年3月31日前交付房屋（具体以被告的交房通知为准）。


另查明，正茂顶×港湾1#、2#住宅楼于2013年11月20日取得《商品房预售许可证》。2014年3月8日至2014年12月31日期间，防城港市××区降雨量达到中雨或中雨以上天气62天。防城港市××区于2014年7月19日至21日受1409号“威马逊”热带气旋影响，于2014年9月16日至17日受1415号“海鸥”热带气旋影响。2015年2月3日，正茂顶×港湾2#住宅楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。2015年4月2日，被告电话通知原告前来办理交房手续，但未接通。2015年4月6日，被告拨通原告的电话通知原告前来办理交房手续。原告在2015年1月30日至2015年7月12日期间共向第三人偿还贷款本金1745.94元，贷款利息9110.43元。


本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人签订的《个人住房担保借款合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2014年12月31日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。根据合同第八条约定，涉案商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格后即达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的规定，由于涉案商品房已验收合格，故符合交付条件。庭审中，被告主张热带气旋及中雨以上天气系不可抗力，属于合同约定据实可延期交房的事由，故应予扣除。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力应属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，涉案商品房位于防城港市××区，而港口区位于沿海，中雨以上天气及台风天气时有发生，并非不可预见，故上述气象因素并不属于不可抗力，对被告的该辩解理由，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；而逾期超过90天，原告方可要求解除合同。由于被告未举证证明其按照合同约定的方式通知原告交房的具体日期，故本案被告逾期交房的时间超过90天，按照合同约定，被告应当自解除合同通知书到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并返还已支付购房款425115元、办理银行按揭手续费920元的诉讼请求，本院予以支持。


对原告要求被告支付违约金42511元的诉讼请求，该违约金请求的数额与合同约定按买受人累计已付款的1%支付违约金不符，应以合同约定为准，违约金为4251.15元。


对原告要求被告支付已付购房款利息9110元的问题，原告举证证明其在2015年1月20日至2015年7月12日期间偿还贷款利息9110.43元，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”的规定，现因被告违约行为致使《商品房买卖合同》解除，给原告造成的贷款利息损失应由被告承担，故对原告要求被告支付已付购房款利息9110元的诉讼请求，本院予以支持。对于2015年7月12日后的利息损失，由于原告未举证证明该部分利息已实际发生及贷款利息的实际数额，故本院不予支持。


综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：


一、被告广西顶×房地产开发有限公司向原告骆芸×返还已付购房款425115元、办理银行按揭手续费920元并支付违约金4251.15元、已付购房款利息9110元，上述款项合计429396.15元；


二、驳回原告骆芸×的其他诉讼请求。


案件受理费8465元，由原告骆芸×承担1465元，被告广西顶×房地产开发有限公司承担7000元。原告骆芸×已预交的案件受理费8465元本院不予退回，被告广西顶×房地产开发有限公司应负担的部分在履行债务时一并支付给原告骆芸×。


上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。


如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费8465元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。



审判长 李明娟
人民陪审员 潘泽耀
人民陪审员 刘敬佳
二〇一五年十二月十七日
书记员 黄馨