（2015）胡爱×与×鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

发布日期：2019-08-14 作者：李昆林律师

胡爱×与广西×鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第532号

原告胡爱×。

委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。

委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。

被告广西×鑫房地产开发有限公司。

法定代表人刘付安。

委托代理人黄世新，广西欣和律师事务所律师。

原告胡爱×诉被告广西×鑫房地产开发有限公司（以下简称×鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法由审判员方爵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖法全、李昆林，被告委托代理人黄世新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2013年10月初，原告经他人介绍到被告售楼处咨询购房事宜。在咨询过程中原告向被告售楼人员明确表示，不具备一次性全额给付购房款的经济能力，亦不具备向银行贷款的条件，但被告售楼人员多次向原告承诺一定能够为原告成功办理相关银行贷款手续。因此，原告于2013年10月18日与被告签订了BX-2013-100《商品房买卖合同》。合同约定被告将×湾国际2栋2单元901号房出售给原告，购房款总价为327949元，原告先期给付首期购房款98949元，余下229000元够房款通过银行贷款形式给付。

合同签订后，原告于2013年12月25日向被告给付购房款98949元，并按照被告的要求提供了相关用于办理银行贷款的材料并给付了办理贷款的手续费用5000元及相关材料费560元。但被告迟迟不为原告办理贷款手续，经原告多次催促询问，被告方答复贷款手续已无法为原告办理。此后，原告多次与被告交涉，要求解除合同并返还原告已付的购房款及相关款项，但被告均以种种理由拒绝。综上所述，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的BX-2013-100《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款及其他费用共计104809元，利息7860元（利息按银行同期贷款利率计算，自2013年12月25日起，暂计至2013年3月25日止，余下利息计算至清偿之日至），以上本金及利息共计112669元；3、被告承担本案的诉讼费用。

原告为其陈述事实提供的证据有：1、胡爱×身份证，证明原告主体资格；2、广西×鑫房地产开发有限公司电子查询单，证明被告主体资格；3、商品房买卖合同，证明原告在被告处买房的事实；4、收据，证明原告交付先期房款的事实；5、律师函，证明原告委托律师发函要求解除合同返还购房款的事实。

被告辩称：1、原告退房的理由不成立，尽管原告开具了收入证明，但这并不导致不能履行合同，在交了首付的情况下就可以以房屋抵押进行按揭，安全具备履行合同的条件，由于原告不来办理按揭手续，导致合同无法继续履行是原告自身原因造成的；2、如果原告一定要解除合同，也应该根据合同的约定承担一定的违约责任；3、被告不存在违约责任，交房日期应该以五方验收的日期起算，原告不办理按揭所有应该承担违约责任；4请求法院驳回原告的诉请。

被告为其辩解提供的证据有：1、建设工程质量竣工验收意见书，证明原告购买的房产已经经过五方验收合格，具备交房条件的事实；2、交房公告，证明被告通知原告在内的购房业主交房的事实。

经开庭质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，认为合同不能履行完全是原告的责任，该证据反映了原告交完首付后再也没有交款并且也没有办理按揭，并且无能力购房。原告对被告提交的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性，被告提交的证据也证明了被告逾期交房的事实。

本院结合当事人的举证和质证，认证如下：对各方当事人确认的证据予以采信。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年10月18日，原告与被告签订了BX-2013-100《商品房买卖合同》。合同约定被告将×湾国际2栋2单元901号房出售给原告，购房款总价为327949元。合同约定原告在签订合同当日支付首期房款95949元，合同签订后7日内将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料交给被告或银行、公积金管理中心。剩余房款229000元，由原告向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。原告采取银行、公积金贷款的，必须在接到出卖人或银行、公积金管理中心通知之日起五个工作日内办结贷款的全部手续和缴纳贷款的所需费用。

对于交付条件及交付期限，合同第八条约定被告于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人：该商品房经验收合格（即经过建设单位、施工单位、设计单位、勘探单位、监理单位验收合格）；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：1、遭遇不可抗力因素；2、因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；政府部门通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；3、非因出卖人原因一周内停水或停电累计超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；4、恶劣天气（如暴雨、台风等）、市政道路施工，导致无法施工，工期受影响的。

对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。逾期不超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还对其他事项进行了约定。

合同签订后，原告于2013年12月25日向被告给付了

98949元首期购房款，被告于当日向原告出具收据。之后，原告因不具备银行要求的相关条件，未能成功办理银行贷款。

2015年4月24日，被告涉案房屋经建设单位、施工单位、设计单位、勘探单位、监理单位验收合格。被告于2015年4月25日在防城港日报向原告发出交房公告，通知原告2015年4月27日至5月4日在“×鑫×湾国际”售楼部正式交房。

另查明，2015年1月26日，原告委托律师向被告发出律师函，已被告逾期未交房为由，要求与被告解除BX-2013-100《商品房买卖合同》，退还相关购房款项及手续费用共计104809元。

本院认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买被告开发的×湾国际2栋2单元901号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。原告与被告双方签订的商品房买卖合同要约与承诺清楚，系真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。现因原告不具备办理银行贷款的能力，未能办理银行按揭贷款手续并导致商品房买卖合同不能继续履行，合同的目的无法实现，合同的当事人均可解除合同。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，原告应按《商品房买卖合同》第七条承担逾期付款的违约责任。合同解除后，原告应按累计应付款3%向被告支付违约金房款229000元×3%=6870元，被告已收取的商品房首付款95949元扣除违约金房款后应返还给原告89079元。原告所诉请的利息不符合双方的合同约定，本院不予支持。对原告主张的办理贷款的手续费用5000元及相关材料费560元，因原告并未提交相关证据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：

一、解除原告胡爱×与被告广西×鑫房地产开发有限公司于2013年10月18日签订的《商品房买卖合同》；

二、被告广西×鑫房地产开发有限公司还给原告胡爱×购房款89079元。

三、驳回原告胡爱×的其他诉讼请求

案件受理费2554元，减半收取计1277元（原告已预交），由被告×鑫公司负担1008元，原告胡爱×负担269元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费2554元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员方爵
二〇一五年五月十二日
书记员谭源

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