公正授权卖房，为何最终房屋买卖合同被确认无效？

案情：
        2017年1月，谭力的朋友以赠与其部分股份作为好处让谭力帮忙借钱用于公司运转，但谭力自己并没有钱，故在其朋友的介绍下找到了小额贷款公司，按照出借人的要求，谭力与王猛签订了借款合同及房屋抵押合同，谭力向王猛借款人民币120万元，借款期限为一个月，谭力以北京自有的房屋作为抵押担保物。在签订借款合同当日谭力又按照要求办理了房屋买卖的授权委托书，受托人是出借人指定的叫胡力，并办理了公正。因谭力的朋友实际在用此比借款，所以借款发放后是谭力的朋友按月向王猛支付利息，谭力也就没再过问此事。谭力因常年在外工作不经常在抵押的房屋居住，2017年5月谭力回到抵押房屋时发现门锁已换，屋内住着自称大力搬家有限公司的人，并称其公司已经购买了该房屋并取得了房产证。因谭力私人物品仍在屋内，经过交涉谭力搬走了自己的私人物品。谭力立即与其朋友联系，但已经无法联系，又与胡力联系，胡力称因谭力未按时付款其已经按照合同约定及授权委托书出售了房屋。谭力感觉被骗了故找打了杨振中律师。
诉前调查： 
        经调查了解，第一，抵押的房屋已经于签订借款合同的第五个月过户给了大力公司，网签价格为140万。第二，当时谭力给胡力的公正授权委托书是全权代理出售房屋的所有手续，且可以代为收取并处理房款，且胡力有转委托的权利。第三，胡力在出售房屋时又将授权转委托给了一个叫伊通的人。第四，谭力对售房情况不知情，且未收到房款。第六，王猛未向谭力主张过债权，谭力也未偿还过借款。第七，2017年5月份房屋所在地同样户型面积的房屋价格在200万左右
诉讼请求：确认大力公司的合同无效。
被告的主要答辩意见： 
        第一，双方是委托卖房的关系，按照合法的公正授权处理委托事项合理合法，
        第二，房屋按照正常的交易价格，实际成交价是160万，且通过合法授权的人代为签署房屋买卖合同，并通过房管局取得了房屋产权，合同合法有效。
杨振中律师的代理思路： 
        第一，结合借款的事实，公正的时间，此售房的公正授权不同于普通的单纯的售房公正授权，而是为了实现债权的公正。
        第二，从房屋出售过程中找出不符合生活逻辑之处，1.转委托如此重大事项为何不与谭力沟通？2.无法偿还债权要卖房为何不与谭力沟通？3.谭力并未将房屋钥匙交付给胡力，房屋出售时是如何看房的？4.房屋价格是与谁商量的？4.房屋款项如何支付，去向？
        第三，从房屋购买方找出不符合逻辑之处，1.买房为何不看房？2.收房为何不办理物业交割？3.未见房主就敢支付房款？4.已经过户的房屋为何还有原房主的私人物品？5.实际成交价及支付凭证？
判决：确认合同无效。
杨振中律师的办案心得： 
        本案属于涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件主要表现形式是，出借人出借一定款项给借款人，要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜，在借款人到期不能还款时，代理人直接将房屋出售，以房款冲抵借款。通常情况下，双方会办理公证委托书，有的同时办理抵押登记。实践中，由于房屋价值较高或房价上涨因素，一些出借人甚至恶意躲避还款，故意造成债务人到期无法还债的事实。同时，还经常发现委托售房人与买受人恶意串通、低价转让、循环转账、买受人购买后立即出售变现等情形。 
        本案在代理之初关于诉无效还是撤销，律师团队内部有争议，但无论哪种都很难，无效要证明恶意串通，而主观的行为，作为第三人去证明本身就很难，只能通过交易过程的的不合理性来推断，本案过程很曲折有些庭审情况无法展现。交易的不合理势必导致不合法，其实代理之初并无把握。本案判决无效也有其当时的特点，当时套路贷正在爆发，而全项公正又明确禁止，《司法部关于公证执业“五不准”的通知》三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。总之，借款人莫贪利；出借人以合法手段掩饰非法目的更不可取。 
        以上案例为本律师代理的真实案例，文中名字均为化名，均无所指，请勿对号入座。分享仅为交流学习，所写内容仅为个人意见不做具体案件的参考，整理不易转载请注明出处。