农村房屋买卖合同确认无效后有哪些后果？

发布日期：2019-06-04 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　刘某诉称：1993年9月，方某与朱某就203号院签订《房产卖契》，由朱某取得房屋院落所有权，并缴纳税费。1996年4月，刘某从朱某处购买房屋院落并缴纳土地占用费、管理费和契税等税费，办理了购房手续和《房产卖契》，取得院落房屋所有权并对房屋、院墙进行重整和装修。2011年，方某起诉刘某至北京市x区人民法院，要求确认房屋买卖合同无效并返还房屋院落。2012年9月19日，法院判决认定方某对合同无效承担主要责任，确认房屋买卖合同无效，相互返还。此后，方某至今未对我就信赖利益损失进行赔偿。现请求1、方某、朱某连带赔偿刘某宅院及房屋拆迁利益的80%;2、案件受理费由被告负担。
　　2、被告辩称
　　方某辩称，诉讼时效期规定的法律目的是用来督促权利人行使权利，避免权利人躺在权利上睡大觉。关于诉讼时效期《中华人民共和国民法通则》中第135条明确规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为二年”。对于时间的计算第137条中规定“诉讼时效期从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。综上所述，原告已经丧失了法律赋予她的权利，所以说原告现在已经不具备向方某提出信赖利益损失赔偿的权利。
　　二、法院查明
　　方某原系北京市怀柔区雁栖镇北台上村农民，后于1986年转为城镇居民户口，其父母均系北京市怀柔区雁栖镇北台上村农民。朱某、刘某均系城镇居民户口。北京市怀柔区××号院系方某家祖宅，由方某一家共同居住使用。1990年11月12日，方某作为户主及申请人取得了原怀柔县范各庄乡人民政府核发的《范各庄乡村民翻建房屋施工证》及《个人房屋建设计划任务书》，对该院内房屋进行了翻建，批准面积为268.8平方米。
　　1993年9月15日，方某与朱某签订《房产卖契》，约定方某将上述宅院内房屋6间以3万元的价格卖与朱某。合同签订后，朱某向方某交纳了购房款，方某向朱某交付了该宅院，朱某向原怀柔县范各庄乡人民政府交纳了房产买卖管理费500元，向原怀柔县房地产交易所交纳了房产买卖手续费150元、房产契税900元。1996年4月19日，朱某与刘某签订《房产买卖协议》及《房产卖契》，约定朱某将上述宅院内房屋6间以1.8万元的价格卖与刘某。合同签订后，刘某向朱某交纳了购房款1.8万元，朱某向刘某交付了该宅院，刘某向原怀柔县房地产交易所交纳了房产买卖手续费180元、房产契税1080元。后该宅院由刘某居住使用。
　　2011年11月，方某起诉至一审法院，称其认为朱某、刘某均是城镇居民，无权购买农村房屋。故起诉请求确认方某与朱某、朱某与刘某签订的房屋买卖协议无效，朱某、刘某返还房屋。刘某未就房屋买卖协议无效的法律后果提出反诉。一审法院于2012年9月19日判决：方某与朱某于1993年9月以及朱某与刘某于1996年4月19日分别达成的房屋买卖协议无效;刘某将房屋返还给方某;方某返还朱某购房款3万元;朱某返还刘某购房款1.8万元。判决后，刘某不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)方某内给付刘某信赖利益损失款943369元;
　　2)驳回刘某其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以上述规范为依据，关于本案，重点说明以下两个问题。
　　其一，关于诉讼时效问题。诉讼时效制度的目的在于促使当事人及时行使权利，怠于行使者将会遭遇义务人的抗辩，如当事人不存在怠于履行权利的情形，则难以适用诉讼时效。本案中，生效的民事判决中明确了刘某可结合土地升值或拆迁补偿所获利益等因素另行主张信赖利益损失，故刘某在拆迁之后提起本案诉讼，符合上述判决所明确的权利主张形式，并不存在怠于主张权利的情形，故对于方某所主张的诉讼时效一节，法院不予支持。
　　其二，关于刘某的损失后果问题。与普通院落的拆迁不同，本案中因同一院落拆迁形成了两份拆迁补偿协议，签订人分别为方某及其儿子，两份协议中涉及的宅基地面积总数超过了翻建房屋施工证中载明的面积，故此不排除方某在收回涉诉院落之后进行了面积扩大。在此基础上，对于刘某所遭受的房屋重置、信赖利益等损失，法院结合过错程度，以两块宅基地的区位补偿价作为损失确定的基础并无明显不当。

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