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案例解读: 确认房屋买卖合同无效纠纷

发布日期:2019-05-15    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告苗某诉称:
  2001年9月25日我与被告的父亲程父签订了《房屋买卖合同(协议书)》,程父将位于北京市海淀区某宅基地的一部分及两间房子出售给我。
  次年我准备建房时因没有建房手续,程父答应最迟于2002年4月7日前办理相关手续,过期未办理,退还购房款及利息。同年4月程父就失踪了,我到处找寻未果,购买的宅基地也没法正常使用。
  现经我了解,程父已经去世,我购买的宅基地也被程父的儿子程某子占用,在我购买的宅基地上盖了新房。
  我与程父签订的协议因违反了国家强制性法律法规,应属于无效协议。
  程父虽已去世,但其遗产由法定继承人程某子等人继承,我一直未放弃对此债务的追求,为维护自己权益故诉至法院,诉讼请求:判令我与程父于2001年9月25日签订的协议无效;判令程某子、程某女返还我购房款2.4万元及利息8.3万元;本案诉讼费及律师费由被告承担。
  2、被告程某子、程某女辩称:
  第一、根据合同相对性,合同是由苗某与程父签订的,苗某应当找合同的相对方程父主张权利,而非我们。
  第二、苗某于2001年9月25日与我们的父亲程父签订了打印件的房屋买卖合同,2001年9月26日签订了手写的协议书,2001年9月24日程父手写的押金条,2001年9月26日程父书写的收款条,以及程父书写2002年3月29日手写的协议,2002年9月26日苗某与程父签署的房屋买卖合同以及2002年5月8日程父签署的履行期限显示的笔迹不同,故我们对苗某提供的合同上程父的签字的真实性有异议。
  第三、通过程父签署的一系列文件显示,双方的合同履行的最后期限是2002年5月8日,而苗某第一次起诉程父是在2002年5月10日,到2015年11月3日再次起诉程某子,可见,从2002年5月10日到2015年11月2日已经超过了两年的诉讼时效,苗某的诉求超过了诉讼时效,丧失了胜诉权,故我们向法院提出诉讼时效抗辩。
  第四、在2011年4月3日程父死亡时没有给儿子程某子及女儿程某女留下任何的遗产,程某子、程某女也没有继承程父的任何遗产,根据继承法关于限定继承的原则,关于程父生前的债务由于我们没有从程父处继承任何遗产,故不应当由我们偿还程父生前所欠债务,故不同意由我们返还原告购房款及利息及诉讼费、律师费。
  第五、北京市海淀区某宅基地使用权是程父代表整个家庭取得的,该使用权取得后程父没有按照村委会的批示进行建造地上附着物,并且在2002年4月份左右就下落不明,后由于程父之子程某子要结婚,村委会重新将该宅基地使用权批示给程某子的整个家庭使用,其现在的这块宅基地上建造的房屋以及其他附着物也是由程某子自己建造的,与程父无关,故涉诉宅基地上建造的房屋、附着物不是程父的遗产,不是程某子从程父处继承来的,故不同意原告诉请。
  第六、宅基地使用权不能作为遗产由继承人继承。根据继承法第3条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,农村的宅基地是所有权与使用权相分离的,其所有权归村集体经济组织所有,对没有所有权的财产不能继承,宅基地使用权由村民按户申请,一户只能有一处宅基地,宅基地使用权是村民户内家庭成员共有,其宅基地使用权登记证书上登记的名字仅仅是家庭的代表,不能独占宅基地使用权,故宅基地使用权不能成为集体经济组织成员中的个人财产,不能作为遗产继承。该宅基地已由村委会重新批示给程某子的家庭使用,故该宅基地使用权与程父无关。
  宅基地使用权是因具有农村集体经济组织成员资格才能取得,具有很强的人身依附性,有福利性质,农民一般无偿取得,取得后有长期占有使用的权利,没有处分的权利。故不同意原告苗某的诉讼请求。
  二、法院查明
  程父与程母原系夫妻,二人生育一子一女,即子程某子、女程某女。程父于2011年4月3日死亡。
  位于北京市海淀区某号院(简称某号院)原系程父的宅院,院内北部有程父所建三间北房。
  2001年9月25日,苗某与程父签订《房屋买卖合同(协议书)》,合同约定程父将某号院南部宅基地转让给苗某,成交价2.4万元。庭审中,程某子、程某女对该合同上程父本人签字真实性提出异议但未提供相反证据予以证明,且经法庭释明后其二人不申请对程父签字是否是其本人所签进行司法鉴定。经法庭询问,双方当事人均认可,某号院内的三间北房不在苗某所购买的宅基地范围内,该块宅基地上仅有两间棚子。合同签订前一日即2001年9月24日,苗某交给程父定金伍佰元。2001年9月26日,苗某交给程父剩余买房款。
  苗某称其本想在其所购买的宅基地上建房,程父答应帮其办理相关建房审批手续。2002年3月29日,程父给苗某出具“协议”一份,内容为:“兹有售房宅基地程父(甲)于2002年4月7日前办完有关买卖手续(甲方单位及地方政府盖章并备案登记)方可法律认可。为了甲乙双方今后避免扯皮,甲方答应在2002年4月7日前办理有关合法手续,过期未办完,乙方则撤销成交合同,甲方退还成交金及利息。”之后,程父音信全无,程父未帮苗某办理建房审批手续,苗某亦未在涉案宅院内建盖房屋。
  后因程父仍无音信,程父之子程某子因结婚无处居住,海淀区某村民委员会同意将某号院宅基地转为程某子使用。当年,程某子将该院内三间北房翻建为四间北房,之后又在院内新建其他房屋,因海淀区已停办农村建房审批,故程某子无建房批示。
  庭审中,就程父去世后是否留有遗产,苗某称某号院内原三间北房是程父的遗产,程某子、程某女称程父未留任何遗产,并称某号院内原有的三间北房已于宅基地转为程某子使用之前坍塌,但未提供充分有效证据予以证明。
  另查,苗某购买涉案宅院时是居民户口。
  三、法院判决
  北京市海淀区人民法院经审理判决:
  1、苗某与程父于2001年9月25日签订的《房屋买卖合同(协议书)》无效;
  2、程某子支付苗某人民币2.4万元;
  3、驳回苗某的其他诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  合同是双方当事人意思一致的表示,但不得违反法律、行政法规的强制性规定,否则应属无效。农村的土地除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基地属于农民集体所有,非集体经济组织成员购买宅基地应属无效。
  在本案中,苗某非某村村民,其与程父非同一集体经济组织成员,双方签订的《房屋买卖合同(协议书)》虽系当时双方当事人的真实意思表示,但违反了法律法规的强制性规定,故应为无效合同。现苗某请求确认该合同无效,于法有据。
  因程父现已去世,其法定继承人为程某子、程某女,故程某子、程某女作为本案被告主体适格。
  程某子、程某女对程父与苗某所签《房屋买卖合同(协议书)》上程父本人签字真实性提出异议但未提供相反证据予以证明,且经法庭释明后其二人不申请对程父签字是否是其本人所签进行司法鉴定,故根据证明责任的分配原则,程某子、程某女应承担举证不能的不利后果。
  因本案为确认合同无效纠纷,不适用诉讼时效制度,所以程某子、程某女称苗某的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见不成立。
  合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。苗某与程父签订的《房屋买卖合同(协议书)》被确认无效后,程父应返还收取的苗某购买宅基地的钱款2.4万元。继承遗产应当清偿被继承人的债务。
  本案中,因程父已去世,某号院现由程某子居住使用,程父在某号院内所建的三间北房被程某子翻建为北房四间,现北房四间中有原三间北房的相应价值作为程父的遗产被程某子实际继承,故程父对苗某所欠2.4万元的债务应由程某子负责偿还。程某女未继承程父的遗产,故其不应承担偿还程父债务的责任。
  程父承诺于2002年4月7日前办理合法手续,否则退还苗某钱款及利息,该笔钱款至今产生的利息损失系苗某未及时有效主张权利所致,且苗某对于合同无效亦应承担相应责任,故苗某要求程某子、程某女赔偿2.4万元的相应利息的诉讼请求,缺乏相应的事实和法律依据。
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