借名买房中，登记人擅自出卖房屋，实际购买人如何救济？

一、原告诉称
        原告郑某一、李某一诉称，2001年8月因房屋拆迁，我夫妻二人得到一笔拆迁款和购买一套经济适用房的名额。便打算贷款买房，但因为年龄原因办理贷款困难便与儿子郑某二商量，用其名义购房，由我夫妻二人实际出资支付房款。后以郑某二名义与a公司签订了《房屋买卖合同》，购买×院房屋，约定房屋成交价格50万元，支付首付款后，申请贷款偿还剩余房款。 
        2001年9月20日，原告与郑某二签订协议书，约定：以郑某二的名义购买案涉房屋和申请银行贷款，但由原告实际支付房款、偿还贷款和房屋的相关费用，原告为房屋的实际所有权人，享有房屋的一切权益。郑某二不得擅自处分、出租案涉房屋。房屋登记在郑某二名下后，原告多次找郑某二配合办理产权转移登记手续，但郑某二拒不配合。 
        2004年，郑某二与郝某一登记结婚。2017年，二人离婚。在二人婚姻存续期间，办理了财产公证手续，约定郑某二所有财产由郝某一所有。现请求法院：1.确认原告与郑某二签订的协议书合法有效。2.郑某二协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续。
二、被告辩称 
        被告郑某二辩称，案涉房屋确系我父母出资购买，当时由于我父母办理贷款困难，便用了我的名义购买房屋和办理贷款手续。2008年，我父母出资还完贷款。我并没有不配合办理过户手续，只是觉得没必要。 
        第二次开庭审理时，经法院合法传唤，郑某二未到庭应诉。 
        第三人郝某一述称，首先，我现在是案涉房屋的唯一所有权人，我与原告不存在任何合同法律关系。 
        第二，原告称，他们与郑某二签订了协议书，即使协议书有效，他们也不能直接根据协议取得房屋所有权。现我与郑某二已经离婚，所以我有理由怀疑是他们一家人合谋想骗取房屋所有权。 
        第三，若原告与郑某二真的签订了协议，但也过去了近二十年，原告据此提起诉讼早已超过诉讼时效。所以我不同意原告的诉讼请求。
三、审理查明 
        经查，郑某二为原告郑某一、李某一之子。2004年5月20日，郑某二与郝某一登记结婚，2016年11月向法院起诉离婚，2017年法院判决离婚。案涉房屋确系经济适用房。郑某二与郝某一在婚姻存续期间办理财产公证，约定郑某二名下财产归郝某一所有。2011年，郑某二夫妻另购一套房屋。 
        2002年5月30日，郑某二与a公司签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，约定房屋总价款50万元，首付款25万元，剩余房款通过贷款方式偿还。经查，2009年10月10日，贷款全部还清。 
        李某一向法院提交协议书复印件，证明其与郑某二之间存在协议。复印件显示，协议签订时间是2001年9月20日，约定原告借用郑某二名义购买，但原告为房屋的实际所有权人和实际使用人，由原告支付房款和相关款项，郑某二不得擅自处分该房屋。郑某二称协议书的原件已经交给开发商。李某一向法院提交其退休证、郑某二毕业证及李某一原单位出具的证明。用于证明购买案涉房屋时，郑某二无经济能力购买房屋和原告原住所确被拆除。郝某一对上述证据不予认可。 
        原告向法院提交《房屋买卖合同》、房屋产权证明等文件，物业费、水电费等相关票据，证明案涉房屋的相关证明文件是由郑某一夫妻持有、相关费用是由原告实际交纳和占有使用。但郝某一不予认可，并提交证据证明在与郑某二购买另一套房屋前，一直住在案涉房屋。此外郝某一称原告虽持有产权证明文件，但可能系郑某二交给他父母的。 
        经过查询案涉房屋的登记档案，显示郑某二作为被拆迁居民家庭申请购买经济适用住房，房屋为经济适用房。原告称证明案涉房屋是由于原房屋被拆迁安置所得。郝某一称这与证明原告和郑某二之间是否存在借名买房事实无关联。
四、法院判决 
        驳回原告郑某一、李某一的诉讼请求。
五、律师点评 
        根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，郑某二与a公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，且房屋已经完成登记手续，郑某二成为案涉房屋的所有权人。 
        当事人对自己提出的主张，应提交证据证明。 
        第一，郑某一、李某一为证明与郑某二之间存在借名买房的合同法律关系，向法院提交《协议书》复印件，郑某二称协议书原件已经交给开发商，那么就无法与原件进行核对。所以该证据就不能单独作为认定案件事实的根据，即无法证明二人与郑某二存在借名买房的约定。 
        第二，郑某二与郝某一系经法院判决离婚，郑某一、李某一虽然持有案涉房屋的产权证明文件，但郑某一夫妻提起诉讼的时间晚于郝某一提起离婚诉讼的时间，那么可能是郑某一夫妻在郑某二、郝某一离婚诉讼期间获得的，不能排除此种可能性，所以该证据不能作为认定案件事实的依据。 
        第三，郑某一、李某一虽然提交了各种证明文件，包括退休证、郑某二毕业证书以及原单位的说明，但是此证据不足以认定案涉房屋是由于李某一原住所被拆迁所得，难以认定郑某一、李某一与郑某二之间存在借名买房事实。 
        当事人未能就自己主张的事实提供证据或证据不足以证明的，由负责举证证明责任的当时恩承担不利的后果。所以本案中，难以认定郑某一夫妻与郑某二之间存在借名买房的合同关系。 
        根据《民事诉讼法》的规定，当事人有进行举证质证和答辩的权利，经人民法院合法传唤仍拒不到庭应诉，视为放弃答辩和质证权利。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中郑某二经人民法院合法传唤，仍不出庭应诉，视为放弃答辩和质证权利，法院可依法作出判决。 
        据此，人民法院驳回郑某一、李某一的诉讼请求判决正确。