房屋买卖案件中，逾期办证违约金是怎么计算的？

一、案件介绍：
1、原告诉称：
        原告刘玥辰、刘轩玮诉称：2011年3月30日，原告和被告签订了《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的诉争房屋，房款总价1300万元，付款方式为分期付款。双方签订合同后3日内，买受人交付首付款为总价款的40%，即520万元，剩余房款780万元在办理完产权证书后10日内交情。原告已经向被告支付了购房款822.1万元。被告在2011年9月30日前向原告交付了房屋。双方合同中约定，被告应当在交房之后180日内未原告办理房产证，即2012年3月30日前，但被告至今仍未为原告办理房产证，原告要求被告在诉讼期内及时消除不能办理房产证的障碍，然后为原告办理房产证。双方所签合同中约定，若逾期办证的，以总购房款822.1万元为基数，按日万分之一计算至实际取得房屋所有权证之日止。原告从2012年4月1日计算至2018年9月1日共计2340天，相乘后违约金共计1923740.68元，2018年9月1日若仍未办理完房产证，则原告要求按此标准继续计算。为维护自身合法权益，现诉请法院判令：1、被告协助原告办理原告所购诉争房屋产权登记；2、判令被告支付逾期办理房产证违约金1923740.68元（已计算至2018年9月1日，此后被告如仍未能为原告办理完房产证，则继续按日计算违约金至房产证办理完毕）。

2、被告辩称： 
        被告乾元公司辩称：一、依照双方所签合同可知，双方签合同日期为2011年3月30日，依照合同规定，双方签合同之后3日内买受人交付首付款房屋总价40%，我公司提供的房款说明及凭证为2011年7月7日收到200万元，2011年9月15日收到50万元，2011年10月收到520万元，2012年4月11日收到25万元，2012年6月29日收到27.1万元，五笔款项均没有在签合同之后3日内付款，原告违约在先致使公司没能为其办理产权证。二、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过了诉讼时效。依照双方所签合同约定，出卖人应当办理完成初始登记时间，否则支付违约金。出卖人未在约定期限内完成初始登记，买受人作为合同的当事人，在合同约定的初始登记应当完成日期之后三年内未向出卖人主张过权利，被告认为其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效，不同意对其进行赔偿。三、违约金计算方式不正确，且要求数额过高。原告所计算的违约金明显不合理。2012年4月1日原告尚未进行付款，每笔交款日期同第一条答辩，共收到五笔付款，均系分期付款，不同意从2012年4月1日开始计算。依照《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则。因此请求人民法院对违约金适当予以减少。基于上述原因，不同意原告的诉讼请求。

二、法院查明： 
        除双方当事人叙述外，法院另查明：2011年3月30日，原被告签订了《买卖合同》，双方合同中第6条约定约定，房屋面积以建筑面积计算，该房屋总价款为1300万元。第7条约定，买受人采取分期付款方式付款，即双方签订合同之后3天内，买受人交付房屋总价值的40%作为首付款，即520万元，剩余款项780万在办理产权登记后10日内交情。第9条约定，出卖人应当在2011年5月31日前向出卖人交付房屋。第18条中约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任导致买受人未能在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照解约当日银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 
        合同签订当日，被告收取了原告购房款520万元；2011年7月7日，被告收取原告购房款200万元；9月27日，被告收取原告购房款50万元；2012年4月11日，被告收取原告购房款25万元；同年6月29日，被告收取原告购房款27.1万元。截止目前，被告已经收取原告购房款822.1万元。被告已经在2011年9月30日前向原告交付了诉争房屋。该案诉讼过程中，原告主张因被告原因导致诉争房屋未能办理产权转移登记。 
        经法院查明，2005年3月21日，被告取得诉争房屋的《建设工程规划许可证》。《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》载明：被告单位池某某于2012年6月20日经网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案。2013年4月15日，北京市平谷区规划监察执法队出具《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》，载明诉争房屋符合《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》批准的内容。 
        2013年6月8日，北京市平谷区住房和城乡建设委员会出具《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明涉诉房屋的竣工验收时间为2013年5月28日。2013年6月17日，北京市公安局平谷分局出具《北京市门牌、楼牌编号证明信》，载明涉诉房屋楼号已变更为A花园B号楼。 
        经向平谷规划和国土分局调查，涉诉房屋所在土地出让合同及相关文件中未涉及涉诉幼儿园。经向平谷区不动产登记中心调查了解，办理房屋转移登记的前提是办理初始登记，但涉诉房屋目前尚未办理涉诉房屋的初始登记，被告亦未提出相关申请。

三、法院判决：
北京市平谷区人民法院经审理后判决： 
        1、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告刘玥辰、刘轩玮支付逾期办理房屋权属转移登记违约金1923740.68元； 
        2、驳回原告刘玥辰、刘轩玮的其他诉讼请求。

四、商品房买卖合同律师靳双权点评： 
        商品房买卖合同律师靳双权认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。因此，办理房屋的初始登记系办理转移登记的前提。 
        在本案中，被告尚未办理涉诉房屋初始登记，不具备办理转移登记的条件，故对原告的第一项诉讼请求，法院难以支持。 
        本案原、被告双方签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应受合同约束，本着诚实信用原则履行合同约定。依照《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担违约责任。 
        本案中，合同履行期间，被告未能在约定期限内协助原告取得房屋不动产权证书，其行为已构成违约，应依照合同约定承担相应违约责任。被告的抗辩意见没有事实依据，法院对此没有采纳，根据《买卖合同》已明确约定违约金的计算方式及标准，计算违约金的具体数额，按原告主张计算至2018年9月1日。 
        综上所述，法院的判决是正确的。