二手房屋买卖合同一方违约 违约金如何计算

案情简介：二手房交易买方逾期不过户违约引纠纷
2016年1月25日，经第三人居间，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于昆山市开发区锦华园XX幢XXX室房屋及车库，合同总价530000元，合同生效之日起50日内原告将首付款160000元支付被告，定金在付款时冲抵，双方于2016年3月15日前办理过户手续，余款370000元由原告办理贷款手续，同时合同还约定，任何一方未按照约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方应向第三人交纳房屋成交总价2%的服务费。合同签订当日，原告依约支付被告定金20000元，此后，原告多次催促被告、第三人要求支付首付款并办理过户手续，但被告均置之不理，故起诉至法院。原告余某向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的房屋买卖合同。二、被告支付违约金106000元。三、被告返还定金20000元。四、被告向第三人支付服务费10600元。五、本案诉讼费用由被告承担。被告唐某辩称，同意原告的第一项诉讼请求；对于定金部分，因定金在第三人处，不应由其返还；中介费、诉讼费由原告承担。原告称被告违约，被告从未表示过不愿意出售涉案房屋，合同第四条约定任何一方未按合同约定履行义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单独解除合同，但是因被告房产证遗失需补办，故而向第三人说明3月15日无法过户，并解释了原因。我方在4月28日拿到补办好房产证，支付逾期违约金需自3月15日后的45个工作日，即5月17日之后，守约方有权提出解除合同，并支付违约金。本案原告在4月初就起诉要求解除合同并承担违约金，依据规定，原告存在违约，故被告不应当承担违约金，同时保留向原告主张总价款20%违约金的权利。
法院判决：违约方依约偿还守约方损失
一、原告余某与被告唐某签订的《房屋买卖合同》于2016年5月24日解除。
二、被告唐某于本判决生效后十日内返还原告余某定金20000元。
三、被告唐某于本判决生效后十日内支付原告余某违约金106000元。
四、驳回原告余某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9100元，由原告余某负担100元，被告唐某负担9000元，此款原告余某已预交，由被告唐某于本判决生效后十日内直接支付原告余某。
律师说法：合同解除及违约金计算方法
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。所以按照合同规定以及原告主张，合同依法解除。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告对合同解除提出异议，但是并未在异议期间提出协助原告办理过户手续，也未就何时办理过户手续达成补充协议，鉴于此，被告违约行为仍继续，原告据此依约提出解除合同条件成就。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于定金返还问题。原告依约支付了20000元定金，根据合同约定，定金可以抵充首付款，可视为该笔费用为预付款，虽定金存放在第三人处，但根据被告出具的收据显示，应视为被告已收到该笔款项，被告应予返还。第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条之规定：第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因被告原因未能在约定时间办理过户手续，根据约定，一方违约逾期超过45个工作日，守约方有权提出解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。
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