法院对于借名买房合同的效力是如何认定的?
发布日期:2020-05-03 作者:靳双权律师
1、原告诉称
原告陆某诉称,原告与被告爱人温某系同事兼朋友关系,且原告爱人和温某更加熟识。2002年,原告欲购置楼房一套。被告爱人温某得知后便明确告知原告:其爱人(被告)名下恰有购房资格,其二人愿意原告借被告名义申请购买,并承诺待原告具备购房资格时,无条件协助原告办理过户手续。2002年8月,原告借用被告名义购得了X号楼房一套。原告支付了购房款、契税等一切与购房相关的所有费用,并对上述房屋进行了装饰装修,一直实际居住、使用至今。2018年11月,原告具备了购房资格,遂请求被告协助办理上述房屋的过户手续,而被告不但未按约协助原告办理过户手续,反而无缘由的向原告索要高额费用。原告认为,合法的合同关系应受到法律保护,各方应按约履行己方义务。被告有违诚实信用原则,索要高额费用毫无事实和法律依据。故诉至法院:1、请求法院确认原告与被告于2002年8月达成的借名买房协议(行为)有效。2、要求被告协助原告将X号房屋过户登记至原告名下。
2、被告辩称
被告钟某辩称:本案的原告以合同纠纷起诉时认为原被告之间构成合同关系,但原被告之间没有邀约及承诺,也没有达成合意,原被告仅仅是人事关系,双方并不熟悉,涉案房屋上方没有沟通协商,不构成民事法律关系。涉案房屋是被告2002年购买的经济适用房,被告具有购房指标因没钱购房,被告的爱人说可以找人借款,于是找到原告的爱人借款260177元,购买涉案房屋。因无偿还能力,一直没有偿还。所以从交房一直让原告居住在涉案房屋。如果有合同关系也是借款关系,被告与原告没有关系。被告爱人向被告陈述是借款购房,被告不是适格主体。原告与其爱人感情不和,原告的爱人如何向原告陈述与被告无关。
二、法院查明
2002年8月28日,A公司(出卖人)与钟某(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定:第三条、房屋基本情况:涉案房屋按建筑面积计算,该商品房单价为人民币每平方米2650元,总金额人民币260177元。买受人于2002年8月28日前交付房款人民币60177元,买受人于2002年9月28日前交付房款人民币200000元。后陆某支付了全部房款254267.5元。2003年10月,陆某对涉案房屋进行了装饰装修,一直居住至今。2004年8月16日,涉案房产的房屋所有权证办理完毕,陆某取得房屋所有权证书,所有权登记在钟某名下。
陆某和石某是夫妻关系。经法院询问石某,其同意涉案房屋登记在陆某名下。
温某与钟某离婚纠纷一案中,温某申请诉前财产保全,法院对涉案房屋进行了查封。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决:
1、确认陆某与钟某就X号房屋达成的借名买房协议有效。
2、驳回陆某的其他诉讼请求。
四、律师点评
律师认为:依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,应予支持。本案争议焦点为陆某与钟某之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定,认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实,尽管双方之间并没有书面约定,但诉争房屋的购房款系由陆某出资,涉案房屋一直由陆某占有使用并进行了装修,购买诉争房屋的原始票据及产权证书由陆某持有,且陆某解释其借用钟某名字购房系为购买经济适用房亦属合理,法院有理由相信涉案房屋系陆某实际购买并使用,故依法认定陆某与钟某就涉案房屋之间存在借名买房关系。对于陆某要求钟某协助将X号房屋过户登记至陆某名下的主张,因涉案房屋因另案被查封,不具备过户条件。钟某主张其与陆某存在借款关系,但未提交相关证据予以证明。
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