贷款未能下批，是否需要一次性付款？

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一.基本案情
原告诉称
        原告王某一诉称：2017年9月14日，原告与二被告签订《房产交易合同》，该合同约定原告将其所有的坐落于天津市某某区某某镇某某小区XXX号房屋出售给被告，房屋价款1800000元，被告朱某二除首付款外的房款采用贷款形式支付。2017年9月29日，原告又与被告朱某二签订了《天津市存量房屋买卖协议》。以上协议签订后，原告多次配合被告朱某二到银行办理贷款手续，但因被告朱某二原因，贷款未获审批。被告某某公司隐瞒信息，协助被告朱某二拖延告知原告关于贷款未审批的真实情况。2017年12月14日，原告经询问银行得知，被告朱某二贷款手续于2017年11月初就被退回。现因被告朱某二根本违约，导致双方合同目的不能实现，现请求法院判令解除原告与被告签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》；


被告辩称 
        被告朱某二辩称：对于原告诉称的双方签订《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》的事实认可。本诉被告于签订《房产交易合同》当日给付原告定金20000元，并于2017年10月9日缴纳购房首付款723000元，且依据《天津市存量房屋买卖协议》约定，购房方应于2017年12月30日前办理完毕贷款手续，但原告于2017年12月20日即向被告邮寄通知书通知解除上述协议，而此时协议尚在履行期间。原告上述行为表明其已不再履约，构成违约，故请求驳回原告全部诉请。

二．法院查明 
        本院经审理认定事实如下：2017年9月14日，原告与被告朱某二、被告某某公司签订《房产交易合同》，该合同约定：一、房地产情况，甲方将其所有的坐落于天津市某某区某某镇某某小区XXX号房屋出售给乙方。二、买卖条件，该房地产成交价为1800000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金20000元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲、乙双方须于2017年9月30日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日与本合同发生冲突，以本合同为准。 
        除定金以外的剩余房款1780000元，甲方同意乙方采用以下方式支付即银行贷款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2017年9月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。乙方以贷款方式支付房款的，如因一方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。同日，被告朱某二交付原告定金20000元。 

        2017年10月19日，原告与被告朱某二在天津市某某区房管局签订《天津市存量房屋买卖协议》，该协议第二条关于房屋价款约定为2410000元。第三条关于房屋价款交付中约定，甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。乙方首付款723000元，申请银行贷款1687000元。乙方应于2017年12月30日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市某某银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2017年12月30日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。庭审中，原、被告均确认实际履行的房屋价款为1800000元。

三．法院判决 
        原告王某一与被告朱某二、被告天津某某顾问有限公司于2017年9月14日签订的《房产交易合同》以及原告王某一与被告朱某二于2017年10月19日签订的《天津市存量房屋买卖协议》于本判决书发生法律效力之日解除；

四．律师点评 
        本案争议焦点主要有：一是原、被告在履行合同过程中是否有违约行为；二是若有违约，守约方主张违约金及损失是否应予以支持。 
        关于争议焦点一。被告朱某二抗辩称《天津市存量房屋买卖协议》中明确约定其应于2017年12月30日前办理完毕贷款手续。但原告于2017年12月20日，上述履行期未届满前即通知被告解除合同，故属违约在先。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《天津市存量房屋买卖协议》是当事人真实意思表示，未违反相关法律禁止性规定，合同合法有效。被告朱某二应按照《天津市存量房屋买卖协议》的约定履行将首付款、贷款一并于2017年12月30日前打入资金监管账户中，或者当银行贷款未被批准时，一次性补足全部监管房屋价款的合同义务。 
        按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，其可以在三个月的异议期间内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，另应在确认合同效力的同时，履行合同约定的于2017年12月30日前将首付款、贷款打入资金监管账户中或者一次性补足房款合同义务。但本案中，被告朱某二虽提出反诉，但反诉诉请系要求解除合同，并未要求确认解除合同的效力及继续履行合同，且被告朱某二至今未履行上述缴纳购房款的合同义务。 
        关于争议焦点二。因被告朱某二违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，原告主张按照合同约定即被告违约逾期超过十五日，要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金为180000元。被告朱某二对违约金计算方式予以认可，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确认。原告另主张被告朱某二赔偿损失150000元，此部分损失系原告在履行其与案外人的房屋买卖合同过程中因自身违约造成的，且结合本案实际情况已支持原告违约金180000元的合理诉讼请求，故对原告该项诉讼请求不予支持。