合同约定租赁物如遇政府动迁给予的补偿费由双方按比例分享，一定会得到法院支持吗？

发布日期：2020-05-13 作者：虞陆洋律师

关键词：拆迁补偿租赁合同土地减量化

案件经过：
沪房地南汇字(1997)第000XXX号房地产权证载明:权利人上海申XXX有限公司。2006年9月1日,上海申XXX有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1-42幢房屋及围墙内土地出租给原告上海利X投资发展有限公司,租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止,并同意招商、转租。
2008年3月7日,原告(甲方)与被告薛XX及案外人刘某某(乙方)签订空地租赁合同,约定原告将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000XXX号中登记的幢号第31幢及空地4398平米转租给乙方,租期13年,从2008年3月1日至2021年10月15日止,另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中,第11条约定“租赁期间,如遇政府动迁和不可抗力因素,甲方提前通知乙方,乙方必须积极配合,保证按政府规定时间搬迁完毕,费用自行负担。同时双方自然终止本合同。原产权房第31幢311平方补偿费归甲方,政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续,乙方新建建筑物和地下构建物补偿费第一年至第七年15%归甲方,第七年以后25%归甲方,未到期的租金和保证金甲方如数退还乙方”。案外人刘某某当庭表示,其与被告薛XX合伙做生意,该租赁合同项下的事宜均由薛XX负责处理,对原告起诉薛XX个人无异议,若薛XX应承担相应责任,则后果由其与薛XX内部自行处理,被告薛XX亦无异议。
        2016年3月31日,原告(甲方)与被告薛XX(乙方)签订房屋租赁合同,约定原告将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000XXX号中登记的幢号第33幢550平米及空地总面积约780平米转租给乙方,租期5年07个月,从2016年4月1日至2021年10月15日止,另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中,第13条约定“租赁期间,如遇政府动迁和不可抗力因素,甲乙双方互不补偿,甲方提前通知乙方,乙方保证按政府规定时间搬迁完毕。同时双方自然终止本合同。政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续,补偿费50%归甲方50%归乙方(原产权房550平米补偿费归上海申XXX有限公司)。未到期的租金和保证金甲方如数退还乙方,同时自行终止租赁协议”。
        2016年3月31日,案外人许XX、被告薛XX向原告提交申请书,载明:许XX系原告租赁户,在2016年3月31日与原告签订空地房屋租赁合同,合同中许XX向原告承租空地230平米及产权房550平米。现许XX私下将产权房拆除改造成现厂房形状,今后如遇动迁,原产权房550平米资产仍归上海申XXX有限公司所有。现许XX私下协议将厂房转某给薛XX,厂房转某给薛XX后所有的债权与债务、权利与义务均由薛XX承担,与原告无关。今许XX向原告申请将合同中的乙方更名为薛XX,希望予以同意。同日,薛XX出具承诺书:本人薛XX向许XX购买厂房,本人愿意继续履行许XX在2016年3月31日原签订房屋租赁合同的权利与义务并同意按合同条款每期租金提前一个月付清,如未按时交清租金,原告有权解除租赁合同。许XX在承租范围内拆除的产权房550平米如遇动拆迁资产归上海申XXX有限公司所有。
沪房地南汇字(1997)第000XXX号房地产权证所载房地被列入2017年环境综合整治的对象,其中属于惠南镇部分的承租户约有85户,被告属于承租户之一。2018年6月21日,上海市浦东新区惠南镇人民政府直接与被告薛XX签订土地减量化非居企业清拆奖扶协议,约定给予被告有证建筑面积895平米,评估价1,035,554元,无证建筑面积5470.37平米,评估价按残值补偿5,434,465 50%=2,717,232.50元,装修补偿费12,000元,附属设施补偿费276,996元,物资搬迁费2,650元;被告清拆奖扶款为4,044,432.50元(其中按口径扣除租用上海申XXX有限公司有证建筑面积911,110元,被告应得补偿款为3,133,322.50元)。
另查,上海市浦东新区惠南镇人民政府于2019年1月11日支付给被告薛XX939,996.75元,于同年8月29日支付给被告薛XX1,566,661.25元。

原告诉称：
根据空地租赁合同第11条及房屋租赁合同第十三条约定,租赁期间,如遇政府动迁和不可抗力因素,动迁单位对被告新建建筑物等给予的补偿费,双方按比例分享补偿费。该约定是因原告租赁涉案房地后,对道路、水电等基础设施作了大量投入。2018年6月,相关政府部门进行减量化拆迁,给予被告补偿费3,133,322.50元。目前被告实际获得补偿费2,506,658元。依前述约定,原告应当获得上述补偿费的50%即1,253,329元。另被告欠付原告租金。故诉至法院,请求判如所请。

律师点评：
作为本案被告的代理人，本律师认为根据合同约定,被告承租系争空地后,在其上搭建建筑物等,用于生产经营,若遇“政府动迁和不可抗力”因素而搬迁,动迁单位对搭建建筑物等给予的补偿费,由原、被告按比例分享。被告自行改建及向案外人转某的无证房屋于2018年在土地减量化过程中被拆除,获得补偿费。本案主要争议为,被告获得的补偿是基于土地减量化因素,该因素是否属于前述合同约定的“政府动迁和不可抗力”?
土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦,拆除相关建筑后给予一定补偿。被告受让及改建的无证房屋等,未经规划土地部门批准许可,在土地减量化过程中被拆除,并按评估总价的50%获得补偿,在性质、起因、标准等方面,均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。原告称对租赁场地的道路、水电等基础设施作了大量投入,故约定按比例分享补偿款,但原告对此未提供相应证据。审理中,双方确认,本案被告获得的补偿费中也未包含原告主张的由原告投资的道路、水电等基础设施的补偿费用。被告对租赁合同约定的解释相对较为合理。综上,现有证据尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和不可抗力”因素。双方约定的分享补偿费的条件未成就,原告要求被告支付补偿费的请求依据不足,不应当予以支持。
        最终法院判决驳回原告的诉讼请求。

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