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“阴阳合同”引发纠纷 损失到底谁来承担?

发布日期:2020-05-21    作者:郭永康律师

“阴阳合同”引纠纷
  案情回顾
  2019年8月29日,李某夫妇与杨某夫妇签订房屋买卖合同,约定:李某夫妇将其所有的房屋以93.5万元的总价出售给杨某夫妇;在30个工作日内,杨某夫妇支付首付款38.5万元并就剩余房款申请贷款,双方办理房屋所有权转移登记;在40个工作日内,李某夫妇将房屋交由杨某夫妇占有、使用……
  当日,杨某夫妇向李某夫妇支付定金2万元。为规避过户税费,2019年9月19日,李某夫妇与杨某夫妇另签订一份《存量房买卖合同》,载明房屋总价款为76万元。次日,杨某夫妇向资金监管账号存入23万元,10月8日,银行将贷款53万元发放至上述账号。但杨某夫妇未支付剩余15.5万元房款。
  至2019年10月15日,李某夫妇未交出房屋,杨某夫妇一怒之下将李某夫妇告上了法庭,请求判令李某夫妇按照合同约定交付涉案房屋并协助办理产权转移登记,并请求判令李某夫妇赔偿迟延交房期间的经济损失。
  一审法院认为,双方签订的房屋买卖合同、存量房买卖合同是双方当事人真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效。结合双方签订的合同、当事人陈述,法院对约定房屋成交价为93.5万元予以确认。双方口头约定两份合同首付款差价15.5万元过户时一并给付,杨某夫妇享有同时履行抗辩权,双方至今未办理过户,不能因杨某夫妇未给付15.5万元而认定其违反了合同约定。本案不符合约定及法定解除条件,李某夫妇不享有解除权,因李某夫妇行使解除权不当,至双方履行合同中产生分歧,给杨某夫妇造成损失。结合涉案房屋同地段同类房屋租金情况及双方陈述,法院对杨某夫妇要求李某夫妇给付迟延交房损失至实际交付房屋之日止的主张予以支持。
  综上,一审法院判决李某夫妇协助杨某夫妇办理过户手续,同时杨某夫妇向李某夫妇支付购房款15.5万元及《存量房交易资金监管存款凭证》;李某夫妇向杨某夫妇交付涉案房屋并赔偿杨某迟延交房损失。
  李某夫妇不服一审判决提起上诉。
  二审法院徐州中院认为,根据双方于2019年8月29日签订的房屋买卖合同,杨某夫妇于30个工作日内给付李某夫妇首付款38.5万元,30个工作日到期日为2019年10月18日,即杨某夫妇应于2019年10月18日前付清首付款38.5万元。目前,杨某夫妇仅支付了23万元首付款,尚欠15.5万元,该15.5万元的首付款支付时间应当为2019年10月18日前。根据双方签订的房屋买卖合同,杨某夫妇与李某夫妇同意于30个工作日内办理房屋所有权转移登记,同理,30个工作日到期日为2019年10月18日,即李某夫妇应当于2019年10月18日前与杨某夫妇办理房屋所有权转移登记,支付首付款15.5万元和办理产权转移登记应当同时履行。杨某夫妇在尚欠李某夫妇15.5万元首付款且合同约定的履行期限亦未届满的情况下,即起诉要求李某夫妇配合过户,既有违诚实信用原则又不符合同时履行的义务要求,故其诉请无法得到支持。根据双方于2019年8月29日签订的房屋买卖合同,争议的15.5万元首付款支付时间应当为2019年10月18日前,而直至二审审理期间,杨某夫妇仍未支付,在此情况下,李某夫妇可以拒绝杨某夫妇要求交付房屋的诉请。综上,二审法院对一审法院的判决予以了调整,改判李某夫妇不需要向杨某夫妇赔偿迟延交房损失。
  法官说法
  在二手房交易过程中,为了规避税费,当事人之间往往会签订两份总房价不一致的房屋买卖合同,由于两份合同约定的不一致,在实际履行过程中,难免会产生纠纷,对此情况,法官提醒:
  首先,卖房人与买房人签订完房屋买卖合同后,为了配合买房人规避税费,会再行签订一份虚假的存量房买卖合同,为了用于网签备案,这种行为,不仅违反相关法律规定,应该受到否定性评价,且可能会面临行政处罚和追责。“阴阳合同”不仅有违诚实信用原则,更可能引发履行中不必要的纠纷,造成损失扩大,“偷鸡不成蚀把米”。
  
  其次,在合同履行过程中,《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”根据以上规定,买房人和卖房人约定同时付款和过户的,一方不能以对方没有付款或过户为由要求解除合同,双方应当本着诚实信用原则,同时履行。
  最后,《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。……”买房人和卖房人约定付款之后交付房屋的,在买房人未按约付清房款的情况下,卖房人享有先履行抗辩权,有权拒绝交付房屋,因此,本案导致房屋未在合同约定期限内交付的责任不在于卖房人,买房人无权要求卖房人交付房屋,更无权要求卖房人赔偿所谓迟延交房的损失。
  综上所述,房屋买卖合同应当依法依规签订和履行,且当事人之间应当按照合同约定全面履行义务,在己方未全面履行合同义务时,要求对方承担己方损失的,于法无据,损失只能自担。

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