一起逾期交房引发的退房纠纷

原告诉称原告（反诉被告）张三向本院提出诉讼请求：一、请求三被告继续履行《A市存量房买卖合同》。二、请求三被告立即向原告支付余下购房款48万元。三、请求三被告向原告支付违约金96000元。四、诉讼费和保全费由被告承担。事实与理由：被告李四系被告李小四的父亲，被告李小四与被告王五系夫妻关系。2019年3月初，李四想帮李小四、王五被告购买婚房，通过案外人的介绍下购买原告位于A市一号房产。同年3月8号，李四与原告就涉案房屋签订了《A市存量房买卖合同》约定，1、甲方张三将位于A市一号房产面积为248.63平方米房产以总价87万元的价格出售给乙方李四，2019年3月29日原告应三被告的要求与、李小四、王五夫妻办理了房产过户手续，将涉案房屋过户登记到李小四与王五名下，3月30日、李小四向原告张三转账合计34万元。4月1日B区不动产登记局就涉案房屋下发了不动产证书，产权人为李小四、王五。不动产登记证书下达后，原告多次催告三被告将涉案房屋余款支付给原告，李小四以不愿意偿还贷款为由拒绝银行放款，也不愿意将余款支付给原告。原告认为：虽然房屋买卖合同系李四与原告签订，但是该合同实际履行方系三被告，且为涉案房屋办理贷款均为李小四与王五。故该合同的履行义务人为三被告，三被告应对未支付的房款承担连带偿还责任。考虑到合同约定的违约金过高，故原告对此予以调整，要求三被告以未付金额的20%承担违约责任。综上，原告起诉至本院。被告（反诉原告）李四辩称，1、张三违约，导致该房屋至今未实际交付给被告，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。2、请求原告交付并腾退所出售房屋并向被告支付违约金19万元。3、诉讼费及其他费用由原告承担。4、原告起诉后对被告的财产申请了财产保全，若因原告申请财产保全错误导致被告产生损失，被告将依法保留要求原告赔偿的权利。反诉原告李四、李小四、王五反诉称：李四于2019年3月8日与张三签订了《A市存量房买卖合同》，购买了张三所有的位于A市B区一号房屋。合同约定房屋交易价格为87万元，2019年4月12日腾退房屋并交付钥匙。合同签订当日，李四支付购房定金5万元，2019年3月30日李小四支付购房款34万元，余下45万元由李小四办理公积金贷款，另外3万元于张三腾出房屋时支付。2019年4月1日，李小四和王五为该房屋办理了《不动产权证书》。因张三未按合同约定腾退和交付房屋，贷款未予发放。2019年5月30日，李四委托律师向张三邮寄送达了《律师函》，要求张三于2019年6月7日之前腾退并交付房屋，张三依然置之不理。2019年6月19日，反诉原告依法向A市B区人民法院提起诉讼，要求张三腾退和交付所出售的房屋并支付违约金。因张三所出售房屋内的物品系赵六实际所有，赵六与该案有直接的利害关系，赵六以自己被敲诈勒索向公安部门报案，A市公安局于2019年10月18日向赵六出具了刑事《立案告知书》，并于2019年10月28日向B区法院出具了《情况说明》，建议法院暂停审理涉案房产的相关民事诉讼。李四、李小四、王五即撤诉，等待刑事案件结案后再依据刑事案件处理再依法维权。张三的行为违反了合同约定，故诉请：1、请求依法判令反诉被告腾退并交付所出售的A市A市一号房产；2、请求依法判令反诉被告支付违约金19万元；3、诉讼费由反诉被告承担。
    被告辩称反诉被告张三针对李四、李小四、王五的反诉辩称：1、房屋实际已经交付，也已腾退。2、张三在本案中不存在违约行为，是对方违约。3、违约金非常高，不合理。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
    本院查明本院对经当事人质证后无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉被告所持有的合同第十三条第六项内容为“甲乙双方约定，甲方承诺于2019年4月12日腾出房屋并交付钥匙于乙方。甲方保证腾房期间房屋地面、墙面、楼梯踏步无损坏，乙方承诺当天办完贷款抵押手续。”该内容由张三亲自书写，应视为张三就腾退和交付房屋时间向本诉被告重新作出了承诺，由此可认定双方约定了由张三于2019年4月12日腾退并交付房屋后本诉被告再办理贷款抵押手续支付下余购房款。本诉被告所持有的房屋买卖合同客观真实，本院认为能够证明案件事实，予以采信。根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年3月初，李四欲为被告李小四、王五被告购买婚房，通过案外人介绍与张三商量购买张三位于B区一号房屋。双方商定张三将案涉房屋以总价95万元出售给李四（双方约定合同上只注明房屋总价为87万元，李四另行给付张三8万元作为房屋交易税费）。2019年3月8日李四与张三就涉案房屋签订了《A市存量房买卖合同》，合同主要约定：1、甲方张三将位于A市一号房产面积为248.63平方米的房屋以总价87万元的价格出售给乙方李四，2、合同签订当日支付定金5万元，过户当日支付34万元，余下45万元走银行贷款，另3万元于甲方腾出房屋时支付，3、房屋交易税费由乙方承担。4、甲乙双方若任何一方毁约，则毁约一方赔付另一方毁约金为房屋成交总额的20%。5、甲方逾期不交房，每逾期一日按全部房款的1%支付违约金给乙方，乙方逾期不支付房款，每逾期一日按总房款的1%支付违约金给甲方。双方在合同第十三条补充协议载明：甲乙双方约定，甲方在所有购房款到账后20天之内腾出房屋；双方于2019年3月15日前办理银行贷款。合同还约定了其他内容。2019年5月30日李四委托律师向张三邮寄送达《律师函》，要求张三于2019年6月7日之前腾退并交付房屋，但张三仍未能腾退和交付房屋，李四也未支付下余购房款48万元。2019年6月19日反诉原告向本院提起诉讼，要求张三腾退并交付所出售的房屋并支付违约金。因张三所出售的案涉房屋内物品系案外人赵六实际所有，赵六被敲诈勒索一案，A市公安局建议本院暂停审理案涉房产的相关民事诉讼，反诉原告遂于2019年10月30日撤回起诉。
裁判结果一、被告（反诉原告）李四、李小四、王五于本判决生效后二十日内向原告（反诉被告）张三支付下余购房款48万元。二、原告（反诉被告）张三于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）李四、李小四、王五交付位于B区一号房屋。三、原告（反诉被告）张三于本判决生效后二十日内向被告（反诉原告）李四、李小四、王五支付逾期交付房屋违约金。四、驳回原告（反诉被告）张三的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（被告）李四、李小四、王五的其他诉讼请求。
    本案争议的焦点是：一、案涉房屋交付时间如何确定以及张三应否承担逾期交付房屋的违约责任；二、张三应否承担逾期交付房屋违约金及违约金应按何种标准计算。关于第一争议焦点。李四与张三于2019年3月8日签订《A市存量房买卖合同》，李四、李小四、王五均参与了合同履行，故案涉合同系原被告双方的真实意思表示。2019年4月12日张三应李四要求，在案涉房屋买卖合同上补充注明“甲方承诺于2019年4月12日腾出房屋并交付钥匙于乙方，乙方承诺当天办完贷款抵押手续”，系双方当事人对腾退和交付房屋时间的重新约定，可以认定双方约定由张三于2019年4月12日腾退并交付房屋后本诉被告再办理贷款抵押手续支付下余购房款。因张三未能腾退和交付房屋，2019年5月30日李四委托律师向张三寄送《律师函》，要求张三于2019年6月7日之前腾退并交付房屋，应视为李四认可张三交付案涉房屋的时间由合同约定的2019年4月12日变更为2019年6月7日。故应当认定交付案涉房屋时间为2019年6月7日。张三未依约向李四交付案涉房屋，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，张三应承担逾期交付房屋的违约责任。李四、李小四、王五未支付下余购房款系因张三未依约腾退和交付案涉房屋，故李四、李小四、王五未构成违约，依法不应承担违约责任。关于第二争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，张三应承担向反诉原告支付违约金的民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。张三逾期交房造成反诉原告的损失主要体现为已付购房款利息的期待利益损失，反诉原告未提供证据证明因逾期交房造成了其他损失，双方约定的违约金计算标准属于过分高于实际损失。反诉被告张三认为约定的违约金标准过高的意见符合法律规定，法院予以采纳。本案中，张三未能依约腾退房屋，构成违约，但主观上并不存在违约故意，结合当事人的过错程度及预期利益，本案确定违约金为自逾期交房之日（2019年6月8日）起按已付购房款以日万分之五的标准计算至房屋实际交付之日止。反诉原告要求张三支付违约金的诉求法院予以部分支持，超出部分不予支持。综上所述：法院的判决是正确的。