资深房产律师解析一起房产所有权确认纠纷

发布日期：2016-10-29 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起确认房产所有权纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
马仁义系马荣、马非、马恒、案外人马宇之父，1997年去世。
1998年10月14日，马荣（买方，乙方）与铁道部（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方以20000元将诉争房屋出售给乙方。铁道部于1996年11月25日开具发票，售房款和维修基金共22000元。1999年10月21日，马荣取得诉争房屋的房屋所有权证书。
马非提交中央国家机关共有住宅租赁合同复印件，合同显示诉争房屋原先由马非承租，租赁期限自1991年5月1日至1998年11月30日。马荣认可该合同的真实性。
马非书面材料复印件一份，载有：涉案房屋原为两户三口之家共同使用，父母去世后，户主变更为马非，但是因为向单位申请要房屡遭碰壁，所以将房屋更名为马荣。时间为1996年11月11日。马荣认可该材料的真实性，马恒不认可该材料。
马非提交《双方协议》原件一份，载有：两家在1996年底交齐现住房屋的30000元房价款，双方各15000元。考虑到今后变化，说明如下：如今后一方有住房后，不得随意转到他人名下，而让其居住，需要经过双方协商；如一方有住房后，需要提供相当住房面积的居住条件而给另一方做好搬出准备；如一方搬出后，另一方应如数退回共同的购房款的另一半。上有马荣、马非签字，落款时间为1996年11月24日。马荣认可该签名，但主张不知该协议内容且并未给付购房款。
马荣提交《中国国家机关共有住宅租赁合同》复印件，合同约定马荣承租诉争房屋，起租日期为1995年6月1日，马非、马恒认可该合同的真实性。
马恒提交《协议书》复印件一件，父母死后，兄弟姐妹达成协议，因为马荣、马非在父母身边照顾，自己没有独立住房，现在正在争取独立住房。如果能够取得，两人可以搬出一个，但应在原有的三间住房为马恒留下一间；如果两人都没有争取到房屋，那么可以维持现状或换房，要使双方感到满意。如果维持现状，无论谁是户主或房屋承租人，两家人都有同等的住房权。协议下面有四人的签字。落款日期为1994年5月19日。马荣、马非认可该协议。但是两人主张该协议是为了马恒回家方便居住，并非约定给付其诉争房屋的所有权或者房屋使用权。
马非主张其与马荣共同出资30000元购买该诉争房屋，马荣不认可，主张该房屋系其全款购买。马恒未出资购买该房屋。马荣、马非共同居住于诉争房屋，除该房屋外没有其他房屋可住。马恒主张其从1969年因工作调动去了外地，目前居住在诉争房屋中。该房屋最初由马仁义承租。

二、法院审理
一审法院进行审理后认为：马荣、马非除涉案房屋外没有其他共同房屋可供居住。双方协议中约定诉争房屋由双方共同出资购买，双方共同共有诉争房屋的所有权。马荣称诉争房屋是由其出资，但是并未提交证据证明，且双方在协议上签字确认了出资情况，法院予以确信。马恒主张其对涉案房屋有所有权，但其提交的协议上并没有明确约定，其亦未出资购买，马荣、马非也不认可其主张，所以法院不予支持。
一审法院判决后，马荣、马恒不服上诉至二审。马荣称购买诉争房屋时使用了其前夫的工龄，法院遗漏了必要诉讼参加人。

三、法院判决
一审判决：
1、位于北京市朝阳区×1号房屋由马非与马荣共同共有；
2、驳回马恒的诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案的争议焦点是马非、马恒是否是诉争房屋的共有权人。
1.关于马非是否系诉争房屋共有权人问题。
首先，马非提交其与马荣所签《双方协议》，根据该协议的行文逻辑及字面含义分析，双方已商定共同出资购买诉争房屋，且对于将诉争房屋转至他人名下以及同意他人居住均需要双方协商，如一方有住房后，亦需要提供相当住房面积的居住条件并让另一方做好搬出准备；
其次，从购房款的交纳时间来看，诉争房屋的购房款系于《双方协议》签订之次日交纳。马荣上诉主张《双方协议》系倒签，但未就此提供证据证实，马非亦予否认，故法院对马荣此项主张之事实不予采信；
再次，从房屋来源上看，诉争房屋原由马仁义承租公房取得。在马仁义夫妇去世后，马宇等四子女所签《协议书》约定，马非及马荣系为照顾父母，共居于诉争房屋，且无论谁是户主或者房屋租赁人，两家人都有同等住房权。事实上，马非与马荣亦是长期共同居住于诉争房屋至今。因此，综合以上事实，法院判令诉争房屋为马非、马荣共同共有并无不当。马荣上诉主张双方并未共同购房，马非无共有权，依据不足，法院不予支持。因马荣认可《双方协议》上的签字系其本人所签，故其主张该协议并非其真实意思，无充分证据证实，法院不予采纳。因本案系马非、马恒主张其对诉争房屋享有共有权的确认之诉，而马荣之前夫是否对诉争房屋亦享有权利并非必然要在本案中一并解决，因此，马荣所提原审判决遗漏当事人，依据不足，法院不予采纳。
2.关于马恒是否系诉争房屋共有权人问题。
首先，马恒等四子女所签《协议书》载明解决住房问题的背景是，为照顾父母，马非与马荣一直共同居住于诉争房屋，且没有独立住房。其次，马恒自1969年即赴四川工作，每年回来探亲；再次，从上述《协议书》的内容来看，若马非与马荣能够争取到房源，二人可协商搬出一人，并念及兄弟情谊在原有三间住房中为马恒留下一间。如果争取不到或者找到房屋不愿搬出则可维持现状或者换房。且该协议关于维持现状部分的约定亦是针对马非和马荣的。因此，该《协议书》并未明确约定诉争房屋部分或者全部归马恒所有或使用，加之，马恒亦未提供其他证据佐证其为诉争房屋共有权人的主张。故马恒据此上诉要求确认其系诉争房屋的共有权人，依据不足，法院不予支持。

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