向犯罪分子购买的房屋并已经过户是否构成善意取得?

原告诉称　　

上诉人梅一上诉称，1、《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让：(三)转让的不动产或者动产依照法律规定的应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中上诉人梅一受让赵二的房屋，赵二持有房地产管理局颁发的房屋权属证书，上诉人在受让过程中到房管部门进行了查询，又通过家恒房地产信息咨询有限公司中介，以136000元的合理价格公开购买，后又通过房地产管理局按照法定程序办理了房屋转移登记(依法公示)。上诉人取得该房屋产权符合《物权法》规定的善意取得的要件，法院应判决保护上诉人善意取得之利益，至于被上诉人刘三的损失应向赵二请求赔偿。　　

被告辩称　　

被上诉人刘三、史四未作书面答辩，二审庭审中辩称，1、房屋系被上诉人刘三自建，法律应保护其所有权;2、被上诉人建房花费资金17万之多，上诉人以13万元的价格购买，明显价格过低，不具备善意取得中以合理价格购买的要件，不能认定为善意取得;3、赵二与梅一的房屋所有权证在物权法实施前颁发，对该案的处理不适用物权法的规定。请求二审法院保护其合法的房屋产权利益。　　

查明　　

当事人向一审法院提交的证据均遂案移送。经二审庭审质证，认定的事实与一审法院认定的事实一致。根据二审庭审中当事人相互认可的陈述，另认定上诉人梅一曾对被上诉人刘三、史四的房屋所有权证提起行政诉讼，该案法院中止审理。　　

裁判结果　　

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项、第(三)项，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十七条第二款第(三)项之规定，判决如下：　　

一、即确认房屋所有权证违法;　　

二、撤销房屋所有权证;　　

三、确认房屋所有权证无效。　　

律师点评　　

根据法律规定，结合上述认定的事实，对被诉行政行为及一审判决是否合法，上诉人的上诉理由及被上诉人答辩理由是否有理，涉案矛盾如何解决，评判如下：　　

1、关于被诉行政行为及一审判决是否合法。

本案刘三、史四所诉是一审被告房地产管理局为赵二、梅一颁发房屋所有权证的行政行为。赵二向房地产管理局提供虚假证明材料，房地产管理局未作严格审查，为赵二颁发(房屋所有权证，该行政行为主要证据不足，应予撤销。基于房地产管理局在为梅一办理房屋转移登记时赵二的房屋所有权证已被注销，一审法院判决确认该行政行为违法正确。赵二以其持有的房屋所有权证将房屋卖与梅一，房地产管理局为梅一办理房屋转移登记手续，在作出该行政行为的过程中，房地产管理局没有义务审查赵二的房屋所有权证的合法性，因此，转移登记的行政行为从行政行为作出的时间段上分析是合法的。但赵二持有的房屋所有权证违法，即赵二不具备涉案诉争房产的权利，从而其与梅一的签订房屋买卖合同因严重侵犯他人的合法权益而无效，房地产管理局基于违法的房屋所有权证和无效合同为梅一办理的房屋转移登记的行政行为，亦应属无效。一审法院未作出确认行政行为无效的判决，而以赵二的房产证违法为由认定梅一的房屋所有权证违法并据此判决撤销该行政行为，其裁判结果不适当。　　

2、关于上诉理由、答辩理由是否有理。　　

关于梅一的上诉理由。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了物权的善意取得制度，但从立法资料显示，该规定排除了作为赃物的物权的善意取得，且一百零七条规定了对拾得物(遗失物)不适用善意取得制度，根据“比较法”的原理理解，两条的并列规定也足以说明一百零六条规定的善意取得不包含赃物，依据“举轻以明重”的法理原则(即拾得物不适用善意取得，无论赃物)，一百零六条规定的善意取得亦不包含赃物。因此，虽然梅一取得涉案房屋所有权从形式要件上与物权法规定的善意取得制度相吻合，但本质上本案诉争房屋作为赃物，并未纳入物权法规定的善意取得制度保护范围。　　

3、关于涉案矛盾解决的路径　　

受损利益应当得到填补。本案梅一作为房屋合同诈骗案件的受害人，其利益遭受不法行为的侵犯而受损。物权法第二十一条第一款规定，当事人提供虚假材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。第二款规定因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成错误的人追偿。上诉人梅一可依据上述规定，寻求填补自己受损利益的路径。　　

综上，房地产管理局为赵二颁发的房屋产权证，证据不足，一审法院判决确认违法正确;为梅一办理的转移登记的行政行为，因基础性产权证书违法而应确认无效，一审法院对该转移登记行为以违法为由判决撤销，处置结果不适当;上诉人梅一上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持;被上诉人刘三答辩意见部分有理，其答辩请求予以支持。