存量房买卖合同补充协议具有法律效力吗

发布日期：2021-02-02 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　黄一上诉请求：1.请求依法撤销一审判决。2.驳回任二的诉讼请求，黄一无需支付款项88788.44元给任二。3.本案一、二审诉讼费由任二承担。事实与理由：首先，一审认定事实错误，导致判决错误。一审中，黄一己经举证证明88788.44元(8万元是任二的违约金、8788.44元是补交公共分摊面积款)是在交易过程中产生的费用，黄一与任二在《存量房买卖合同》中明确约定黄一按套出售并计价，总金额人民币260万元，其他税费及办证过程中所产生的费用由任二承担，在审理过程中一审法院因任二不予认可便判决黄一支付显然是错误的。其次，本案中违约责任是由于任二没有按照双方签订的合同履行导致的，应由对方承担，一审法院在黄一提交了大量证据证明任二违约的情况下却仍然判决黄一给付错误。再次，黄一与任二之间签订的《存量房买卖合问》及《补充合同》显失公平，一审中黄一己经举出证据证明任二在购买黄一房屋后一个月又在同一个小区购买另一处房产，仅用小钱押住黄一房产不履行合同来达到房屋增值部分归其所有的目的。显然对黄一极不公平的，但一审法院在明知其使小钱押大房违反诚实信用的违约责任的情况下，仍然驳回黄一的反诉请求错误，请求二审法院查明事实予以降低或发回重审。第四、一审判决中称《补充协议》中15万元作为补偿，并不是《存量房合同》约定的违约金，一审法院混淆二者的概念以此驳回黄一的反诉请求错误。第五、《补充协议》约定甲方出售该物业予黄三所产生的中介费由乙方(任二)承担，但任二没有承担却从黄三给黄一的购房款中扣除10万元给付中介费也是违约行为。综上所述，请二审法院查明本案事实依法撤销一审判决井驳回其诉讼请求。
　　二、被告辩称
　　任二辩称：黄一声称我方恶意违约，我方不认可。补充协议是双方约定好的，不能因为房屋增值，就说我方恶意。我方对于事实部分没有异议，我方是根据补充协议的约定进行履行的。
　　任二向一审法院起诉请求：1、黄一支付款项100219.33元;2、黄一支付违约金16000元(按每日千分之一计算，从2018年8月1日计算，暂计算至起诉之日，要求计算到房屋实际过户之日止);3、诉讼费由黄一承担。
　　黄一反诉请求：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》;2、任二承担违约责任，支付房地产成交价的10%违约金26万元;3、本案本诉诉讼费及反诉诉讼费均由任二承担。
　　三、本院查明
　　2017年8月12日，任二(买方)与黄一(卖方)签订《存量房买卖合同》，　　2018年5月21日，任二与黄一签订《补充协议》，内容为，鉴于本次交易特殊原因，导致双方无法按约继续履行合同，任二同意一次性向黄一支付150000元作为补偿;黄一己收取任二支付的房款共1450000元(其中88000元作滞纳金)，剩余房款为1238000元，剩余房款由黄一自行从购房人黄三所支付房款中收取;上述补偿款150000元由黄一自行从购房人黄三所支付房款中收取;剩余房款，补偿款之和与上述成交总价格之差额(即1612000元)由黄一承诺于收齐黄三所支付购房款后即日内返还予任二;协议双方任何一方未能履行或未能按时履行本协议之条款，即视为违约处理，违约责任处理方式详见《存量房买卖合同》;等。
　　四、裁判结果
　　一、黄一于一审判决生效之日起十日内支付款项88788.44元给任二;
　　二、驳回任二的其他诉讼请求;
　　三、驳回黄一的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　五、律师点评
　　任二与黄一签订的《补充协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议约定全面履行义务。
　　关于本诉部分：款项及违约金。上述《补充协议》约定：剩余房款、补偿款之和与上述成交总价格之差额(即1612000元)由黄一承诺于收齐黄三所支付购房款后即日内返还予任二，现黄一将涉案房屋过户到案外人名下且已收齐案外人的所有房款，理应按协议约定将该款项支付给任二。任二、黄一确认黄一已通过转账方式支付了1511780.67元给任二，任二同意扣除黄一垫付的水费等共计11430.89元，故黄一仍需支付88788.44元(1612000-1511780.67-11430.89)给任二。黄一未按协议履行支付义务，应承担违约责任。因涉案房屋实际过户之日早于黄一收取房款，故任二主张违约金从黄一收取房款开始计算至房屋实际过户之日止，其诉讼目的并不能实现，一审法院不予调处。
　　关于反诉部分。根据任二、黄一签订的上述《补充协议》，关于任二违约金部分已在该协议中处理，且扣除违约金后的剩余款项由黄一支付给任二，故黄一仍主张任二违约，要求任二支付房地产成交价的10%违约金26万元，依据不足，不予支持。　　关于黄一上诉称《补充协议》显失公平的问题。黄一上诉意见所述事实并不符合《中华人民共和国民法总则》规定的“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”情形，黄一该意见缺乏事实和法律依据。

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