房产律师靳双权：存量房买卖合同纠纷中违约方的认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告钱女士起诉称：第三人朱女士是两被告的代理人，2017年4月1日，我作为乙方，两被告作为甲方(由朱女士代理)，第三人Z公司作为丙方，L公司作为丁方签订了《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》(以下简称《存量房买卖居间合同》)1份，约定：甲方将其共有的位于甲市A区XX路XX大楼A座1301室[建筑面积：200.84平方米]出售给乙方，房屋成交价为550万元。乙方于本合同签订当日内向甲方支付购房定金5万元。涉案《存量房买卖居间合同》还约定了购房款支付方式、房屋过户、交付方式及违约责任等条款。涉案《存量房买卖居间合同》签订后，我依约支付被告付女士购房定金5万元，但被告却迟迟不愿意配合我办理房屋过户手续。为此，我及第三人多次要求被告蒋先生、付女士按约履行义务，但被告拒不履行。双方签订《存量房买卖居间合同》后，于2017年4月10日前与中介公司去银行办理按揭贷款相关手续。因贷款手续过于繁琐，我便于次日联系中介公司，要求中介公司联系告知两被告，我愿意以一次性支付现金的方式购买诉争房屋。中介公司联系两被告后告知我，两被告同意我以一次性支付现金的方式购买诉争房屋。双方通过口头协议的方式对涉案《存量房买卖居间合同》中关于付款方式的约定进行了变更。两被告的行为严重违约。所以请求法院判令：1、判令被告蒋先生、付女士继续履行《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》，将位于甲市A区XX路XX大楼A座1301室房屋的所有权过户至我名下;2、判令被告蒋先生、付女士支付我违约金110万元;3、本诉受理费和财产保全申请费由两被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告蒋先生、付女士答辩并反诉称：我二人是夫妻关系，委托被告付女士的母亲朱女士代售我二人共有的本案诉争房屋。2017年4月1日，原告(乙方)和我方(甲方)的代理人，即第三人朱女士及第三人Z公司(丙方)、L公司(丁方)签订涉案《存量房买卖居间合同》1份，约定：1、诉争房屋成交价为550万元。2、乙方于本合同签订当日内向甲方支付购房定金5万元。3、双方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款，甲乙双方约定于2017年4月30日前办理乙方银行按揭贷款面签手续，乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付购房款(不含首付款)150万元整(具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐)。4、双方需于按揭贷款手续审批通过后七日内办理过户手续，乙方于过户(即双方签字按手印后)向甲方支付首付款(该款项包含房产交易中心监管的房款)395万元整。合同签订后当日，原告支付我二人购房定金5万元。因原告拒不履行办理银行按揭贷款手续的义务，导致我二人合同目的无法实现。所以请求法院驳回原告的诉求，同时判令： 1、确认反诉被告钱女士未在《存量房买卖居间合同》约定的期限内办理银行按揭贷款面签手续构成违约;2、确认本案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除;3、判令反诉被告钱女士向反诉原告蒋先生、付女士支付违约金110万元;4、反诉案件受理由反诉被告钱女士承担。
　　第三人朱女士述称：同意被告蒋先生、付女士的陈述意见。涉案《存量房买卖居间合同》签订后至今，其未与原告及中介公司的工作人员联系。
　　第三人Z公司、L公司共同述称：原告、两被告及中介公司于2017年4月1日签订涉案《存量房买卖居间合同》，约定于2017年4月10日前办好银行按揭贷款面签手续。2017年4月10日左右，Z公司工作人员与原告去中国X银行办理面签手续，银行告知原告可以办理面签手续。2017年4月11日，原告称以现金方式一次性支付购房款。第三人Z公司工作人员于2017年4月12日将原告欲变更付款方式的意思表示电话告知第三人朱女士，第三人朱女士同意该付款方式的变更。2017年5月，第三人Z公司工作人员告知第三人朱女士，原告在国外度假，希望于2017年6月底办理诉争房屋过户手续。2017年5月中下旬，第三人朱女士打电话告知第三人Z公司工作人员表示，最晚于2017年6月1日前办理诉争房屋过户手续。2017年5月27日，第三人Z公司工作人员电话告知原告第三人朱女士提出的办理诉争房屋过户手续的期限要求。原告向第三人Z公司工作人员以短信方式回复，原告回国后及办理诉争房屋过户手续。2017年6月1日，第三人朱女士从第三人Z公司强行拿走诉争房屋的不动产权证。2017年6月24日，第三人朱女士向第三人Z公司工作人员发来短信表示，原告未在2017年4月30日支付一半购房款已构成违约。此后，第三人Z公司工作人员一直与第三人朱女士电话联系，但第三人朱女士未催促办理房贷手续。
　　三、法院查明
　　2017年4月1日，原告(乙方)和两被告(甲方)的代理人朱女士及第三人Z公司(丙方)、L公司(丁方)签订《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》1份，约定如原被告所述。《存量房买卖居间合同》签订后，原告钱女士于2017年4月1日通过银行转账的方式支付被告付女士购房定金5万元，第三人朱女士同日代为出具收条1张。2017年4月1日，第三人Z公司收取了诉争房屋的不动产权证。2017年5月2日，第三人朱女士曾向居间方工作人员发送短信：“你现在搞什么啊，都一个多月了，我的房产证请你还给我”。原告钱女士知道第三人朱女士催促其履约。2017年6月2日，第三人朱女士将诉争房屋不动产证强行拿回。另查明，第三人Z公司系第三人L公司的特许加盟商。在庭审中，钱女士申请调低违约金。
　　四、法院判决
　　1、驳回原告钱女士的全部本诉请求;
　　2、确认反诉被告钱女士未按《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》的约定办理银行按揭贷款面签手续构成违约;
　　3、确认第三人朱女士代理反诉原告蒋先生、付女士与反诉被告钱女士于2017年4月1日签订的《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除;
　　4、驳回反诉原告蒋先生、付女士的其他反诉请求。
　　五、律师点评
　　房产纠纷律师靳双权认为：本案《存量房买卖居间合同》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。各方当事人应全面履行合同义务。涉案《存量房买卖居间合同》属混合合同，既含有买卖合同，又含有居间合同。根据已查明的事实，原告无充分的证据证明买卖双方就涉案《存量房买卖居间合同》中关于通过向银行按揭贷款的方式支付550万元房款中的150万元的约定变更为买受人直接以现金的方式支付以及支付期限达成一致，原告诉称涉案《存量房买卖居间合同》中关于付款方式和付款期限的约定进行了变更，不予支持。涉案《存量房买卖居间合同》约定，原告应于2017年4月30日前办理银行按揭贷款面签手续。原告逾期未办理银行按揭贷款面签手续，构成违约。根据涉案《存量房买卖居间合同》中“若甲(蒋先生、付女士)、乙(钱女士)任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任”的约定，两被告享有约定的单方合同解除权。第三人朱女士作为两被告的代理人曾催促原告办理银行按揭贷款面签手续，原告仍未在合理的期限内办理，两被告也享有法定的单方合同解除权。法院向原告送达反诉状副本之时，应视为两被告解约的通知到达原告之时，涉案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除。反诉两原告主张涉案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除，予以支持。原告主张两被告继续履行涉案《存量房买卖居间合同》，将诉争房屋过户至原告名下，不予支持。按照涉案《存量房买卖居间合同》的约定，原告履行办理银行按揭贷款面签手续的义务在先，两被告协助将诉争房屋过户至原告名下手续之义务在后。在原告未履行办理银行按揭贷款面签手续之义务时，两被告享有先履行抗辩权，即有权拒绝履行自己的协助办理将诉争房屋过户至原告名下手续之义务。两被告不履行协助过户手续的义务，不构成违约，两被告的违约责任不成立。原告主张两被告承担违约金责任，不予支持。
　　原告逾期未办理银行按揭款面签手续，构成根本违约，导致诉争房屋买卖关系解除，两被告的合同目的无法实现，原告依法应承担违约责任。涉案《存量房买卖居间合同》约定“如甲(蒋先生、付女士)、乙(钱女士)双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或者要求违约方支付该房屋本合同成交价百分之二十的违约金”。该违约金过高。考虑违约金惩罚功能的彰显，诉争房屋市场价已上涨，两被告因诉讼维权支出的合理费用(如法律服务费等)以及两被告未举证证明其存在其他具体损失等因素，依原告的申请酌情将违约金调低为5万元。扣减反诉两原告向反诉被告已收取的购房定金5万元，反诉被告无需向反诉两原告支付违约金。反诉两原告主张违约金110万元，不予支持。