房屋转卖后买方和开发商私下签订合同有效吗

一、原告诉称　　原告张三向本院提出诉讼请求：1.判令a室的剩余贷款本金及利息(即被告与第三人于2003年1月13日签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息)由原告代被告向第三人一次性还清;2.判令原告实际代为清偿前项请求所涉剩余贷款本金及利息完毕之日起七日内，第三人应当到不动产登记管理部门解除其在涉诉房屋上设定的抵押登记，在原告偿还前述贷款本息过程中以及第三人办理解除抵押登记过程中，被告应当予以配合，直至第三人在涉诉房屋上设定的抵押登记注销事宜办理完毕为止;3.判令被告在涉诉房屋解除抵押登记之日起五个工作日内协助原告办理涉诉房屋缴纳税款事宜及产权过户事宜，直至办理完成涉诉房屋的过户事宜，相关税费及过户费用由原告承担;4.判令被告承担本案诉讼费。　　

事实和理由：被告于2000年10月9日自b房地产开发中心(以下简称b中心)购得涉诉房屋，房屋价格375000元，首付20%即75000元，剩余款300000元为贷款付清。被告因资金周转困难，通过朋友找到原告，以原价卖给原告，双方于2002年9月29日签订《房屋出让协议》，原告于2002年12月21日以现金形式给付被告首付款75000元。2003年1月13日被告与第三人签订《个人购房借款合同》，约定借款金额300000元，借款期间2003年1月17日至2023年1月17日，这笔300000元贷款从开始至今一直是由原告来偿还。原告自2002年年底至今一直居住在涉诉房屋内。原告多次联系被告，要求被告协助其办理涉诉房屋的解押手续及过户手续，但被告无理由推托，以至后来不再接原告的电话，现原告无法联系上被告。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请人民法院依法裁判。　　

二、被告辩称　　被告李四辩称，张三请求办理房屋所有权产权转移登记的诉讼请求不能成立，应驳回其诉讼请求。第一，李四于2000年10月9日在b中心以按揭方式购买本案涉案房屋一处，当时已支付首付款75000元。2002年9月29日李四和张三签订涉案房屋买卖协议，以原价款转让，但协议签订后，张三未支付李四首付的75000元房屋价款即搬到李四的房屋内居住，后李四多次追要房屋转让款未果。2003年1月13日，李四与本案第三人签订《个人购房借款合同》，约定下余300000元购房款以按揭方式支付，即李四每月应向银行支付房价款1941元。此后，李四又多次与张三联系追要房款，张三明确表示不再购买李四的房屋，改为租赁李四的房屋，每年租金50000元，李四的房屋按揭款从租金中由张三按月向银行支付，张三停租时双方再共同算账结算。所以，双方的房屋买卖合同虽签订但未履行，现在实际履行的是双方口头约定的房屋租赁合同关系。涉案房屋所有权仍归李四所有，张三的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，依法不能成立。第二，张三诉称已支付李四购房款没有事实依据，如李四出具的收款凭证或银行转账凭证等。张三所称的证人证言也不属实，因为李四将房屋交给张三后就未到该房屋去过，根本不可能有当着装修人员的面给付房价款的事实存在。　　

三、本院查明　　本院经审理认定事实如下：　　a房屋于2002年11月1日登记在李四名下，该房屋于2003年1月17日抵押给工行顺义支行，并办理了抵押登记。　　张三提交《房屋出让协议》，证明李四以原价将涉诉房屋出卖给张三，贷款由张三偿还。该协议甲方为李四，乙方为张三，签订时间为2002年9月29日，主要内容如下：1.甲方同意将房以叁拾柒万伍仟元整出让给乙方。甲方同意按首付柒万伍仟元整出让，下余叁拾万元整20年银行按揭贷款由乙方负担。2.甲方同意协助乙方办理房产过户手续。手续费由乙方承担，产权归乙方所有。3.未尽事宜由双方协商解决。李四认可该协议的真实性、关联性，但主张双方未履行。　　

四、裁判结果　　一、原告(反诉被告)张三于本判决生效之日起七日内代被告(反诉原告)李四向第三人银行股份有限公司支行清偿被告(反诉原告)李四与第三人银行股份有限公司支行于二○○三年一月十三日签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息(本金及利息以第三人银行股份有限公司支行计算的还款当日数额为准)，被告(反诉原告)李四对此予以配合;　　二、被告(反诉原告)李四，第三人银行股份有限公司支行于第三人银行股份有限公司支行收到原告(反诉被告)张三代为清偿的贷款本金及利息后七日内配合原告(反诉被告)张三办理a房屋的解除抵押手续，将在该房屋上设定的抵押登记注销;　　三、被告(反诉原告)李四于a房屋的解除抵押手续办理完毕之日起五个工作日内协助原告(反诉被告)张三办理该房屋的缴纳税款事宜及产权过户事宜，直至办理完成该房屋的过户事宜，相关税费及过户费用由原告(反诉被告)张三承担;　　四、驳回反诉原告李四的全部反诉请求。　　

五、律师点评　　依法成立的合同，受法律保护。李四认可其与张三于2002年9月29日签订《房屋出让协议》，对此不持异议。张三与李四签订的《房屋出让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。李四以该协议未实际履行，且涉诉房屋设定抵押为由主张《房屋出让协议》无效，于法无据，对其第一项反诉请求不予支持。　　李四辩称其与张三之间实际履行的是双方口头约定的房屋租赁合同关系，张三对此不予认可，李四并未就此提交证据予以证明，难以采信。故李四所提要求解除其与张三就涉诉房屋的口头租赁协议的反诉请求，依据不足，不予支持。　　关于《房屋出让协议》中约定的首付款75000元，李四主张张三未予支付，鉴于李四认可其与张三系朋友关系，证人管某与张三、李四并无利害关系，管某能够在随机选择的六张照片中辨认出李四，管某证实张三给付李四购房款75000元，且自《房屋出让协议》签订至今已达十五年，李四并未举证证明其向张三主张过该首付款，故张三主张其以现金形式给付首付款且基于对李四的信任未要求出具书面收条具有可信性，予以采信。　　

综上，张三与李四应继续履行《房屋出让协议》。张三表示愿意代李四清偿对工行顺义支行就李四与工行顺义支行签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息，工行顺义支行同意在张三代李四归还全部贷款本息的情况下协助办理解除抵押登记手续，对此不持异议，具体偿还的本息数额以抵押权人工行顺义支行的实时核定为准，李四应对张三代为清偿本息予以配合。在张三代李四清偿了对工行顺义支行的抵押债务后，工行顺义支行及李四应配合张三办理涉诉房屋的抵押权解除手续，将在涉诉房屋上设定的抵押登记注销。在涉诉房屋解除抵押手续办理完毕后，张三依据《房屋出让协议》的约定，要求李四协助其办理涉诉房屋的缴纳税款事宜及产权过户事宜，相关税费及过户费用由张三自行承担的诉讼请求，有事实与法律依据，予以支持。依据涉诉房屋产权现状，予以顺序判决解押及过户。李四所提要求张三搬出涉诉房屋，并将该房屋交还的反诉请求，于法无据，不予支持。