未签订书面协议的借名购房行为有效吗

原告诉称
    原告王某明、张某艳向本院提出如下诉讼请求：要求判令被告将位于上海市闵行区1号房屋过户至两原告名下，过户期间所发生的费用均由两原告负担。 
    事实和理由：原告王某明与张某艳于1992年12月在日本登记结婚，被告张某齐系原告张某艳之父。1994年，原告王某明受所在单位B公司指派到上海筹建办事处，为解决在沪居住问题，B公司一次性出资530万日元给原告在上海购买住房，基于当时选定的上海市闵行区1号房屋(即本案涉案房屋)系内销房，外国人无法购买，故两原告与被告口头商定由两原告共同出资以被告名义购买该房屋，待后续政策调整再把房屋过户给原告。 
    该房屋交付后，一直由两原告居住，后又以两原告名义出租，租金由两原告收取。本世纪初本市取消内外销房区别后，两原告遂要求被告配合办理过户手续，但被告一直拖延至今未办。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，两原告是涉案房屋的实际出资人、购买人，该房屋的产权理当归属两原告。为维护自身合法权益，故两原告向法院提起诉讼。 
    被告辩称 
    被告张某齐辩称，不同意两原告的诉讼请求，理由如下：一、被告持有涉案房屋的《上海市房地产权证》，涉案房屋的产权人为被告。被告是《商品房买卖合同》载明的购买方，故被告持有的产权证合法有效。涉案房屋的付款人为被告，被告持有开发商出具的收据，收据上载明的付款人为被告，故涉案房屋的实际付款人为被告。被告因年迈，跟随儿子生活，但拥有涉案房屋合法的居民户口簿，是涉案房屋的常住居民，对涉案房屋享有法定的居住权。 
    被告家庭经济富裕，具备购房能力。1956年，被告担任单位干事，1969年，被告携带14年巨额转业费回到上海，成为厂长等，获得多项荣誉，63岁退休。退休后，被告兼任多家公司法定代表人，被告之子拥有多家公司。被告购买涉案房屋有其客观原因。涉案房屋系本市首个万科品牌房屋，属于稀缺产品，具备升值保值的价值。此外，鉴于之前B公司需要租借办公室，特别指定了涉案房屋所在小区的样板房。1994年1月17日，被告支付了涉案房屋的购房定金，同年2月21日，被告支付了首付款人民币306,400元。涉案房屋交付后，被告将房屋交由B公司使用。 
    原告张某艳至今是中国人，具备购房资格，原告张某艳称其无资格购买内销商品房与事实不符。原告王某明持有中国居民身份证，亦具备购买内销商品房的购房资格。原告从未要求被告将涉案房屋过户至其名下，原告也没有递交相应证据予以证明。涉案房屋由被告与B公司签订了10年租约，并由B公司支付了10年的租金。原告称涉案房屋的实际付款人为原告，没有付款证明。涉案房屋购买至今已长达24年，原告数十年与父母失联。原告王某明在日本是外来打工者，收入较低，经济条件较差。1994年期间，两原告没有购买涉案房屋的能力。 
    涉案房屋的实际控制人不是原告。原告张某艳曾向被告提出希望在被告过世之前将涉案房屋赠与原告，原告愿意出现金人民币2,000,000元，被告未同意，故被告认为原告已经确认了涉案房屋是被告所有，并非借名购房。且原告在诉状上也明确写明一直在和被告主张要将涉案房屋进行过户，故赠与行为与借名买房行为矛盾。 
    本院查明 
    原告王某明与原告张某艳系夫妻关系，被告系原告张某艳的父亲。 
    1994年5月26日，被告张某齐(作为购买方，签约乙方)与案外人A公司(作为出售方，签约甲方)签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方自愿向甲方购买1号房屋，建筑面积95.74平方米，甲乙双方同意上述商品房售价为人民币366,684元；本合同双方签订后，甲方应及时将本合同项下的房屋交付给乙方，甲方将房屋钥匙交给乙方后，即示房屋交割完毕；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。 
    1997年6月9日，涉案房屋的权利人登记为被告张某齐。 
    2008年8月30日至2015年5月25日止，原告张某艳将涉案房屋出租给案外人居住使用。 
    2017年3月16日，被告张某齐补办了涉案房屋的《不动产权证书》。 
    2017年9月21日，被告张某齐将其户籍从上海市长宁区8号迁入涉案房屋。 
    2018年3月14日，张某齐作为原告，以案外人刘某川作为被告，向本院提起排除妨害纠纷的诉讼。在该案庭审过程中，张某齐作为原告向法院李某述了以下与本案有关的事实：1.涉案房屋系其从他人处购得，属二手房交易，购买后办理了房地产权证，产证下发后即由其保管。2.购买涉案房屋后，涉案房屋一直由其控制、使用。3.其手中持有的产证是于2017年3月16日补发的，原产证登记的时间为1997年6月9日，但好像找不到了。4.其对案外人刘某川如何擅自进入涉案房屋居住的情况并不清楚。 
    5.虽然涉案房屋实际由其控制，但其仅是偶尔居住，其间隔几个月就会去涉案房屋处看看，最长间隔时间为一年。6.2017年9月，其偶尔路过涉案房屋外面时发现案外人刘某川居住在涉案房屋内。发现此情况前，涉案房屋由女儿张某艳使用了一段时间，但从未告知其要将涉案房屋对外出租。7.涉案房屋的物业管理费、公共事业费均由其委托他人支付，但没有支付凭证。8.涉案房屋有时让女儿、儿子、朋友偶尔居住。 
    裁判结果 
    被告张某齐于本判决生效之日起十日内协助原告王某明、张某艳办理位于上海市闵行区1号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权过户登记至原告王某明、张某艳名下，因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的相关费用，由原告王某明、张某艳负担。 
    不动产权属证书与不动产登记薄的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明。 
    本案中，被告张某齐是涉案房屋登记的权利人，但原告王某明及张某艳认为涉案房屋系两原告因受购房政策限制而以被告张某齐名义购买的，故本案的争议焦点在于两原告与被告之间是否存在借名买房的事实。 
    在借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之。涉及借名买房纠纷，一般应当具有书面借名买房协议以证明双方存在借名买房的合意。现两原告明确双方之间没有书面的借名买房协议，故在无书面借名买房协议的情况下，两原告应当对房屋的出资情况、占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名买房有无合理解释承担举证证明责任。因此，针对本案原、被告之间是否存在借名买房的合意，涉及以下问题： 
    第一，关于涉案房屋的出资情况。从双方李某述的购房目的和购房资金来源来看，两原告认为原告王某明受B公司指派至上海筹建办事处，故B公司给予其海外津贴共计530万日元用于购房，之后将日元换成人民币现金后支付了房款。被告认为购房系为了改善居住条件，后其将涉案房屋出租给B公司，收取了租赁合同项下的租赁保证金530万日元，其用日元换成人民币后，用现金支付了涉案房屋的购房款。 
    对此，法院认为，购房所用的现金系B公司提供的530万日元转换成人民币而来，两原告主张该笔款项系海外津贴并提供了B公司出具的声明书，被告主张该笔款项系B公司支付的租赁涉案房屋的租金并提供了《房屋租借合同》，但从该合同内容来看，租期自1994年2月21日起算，且B公司需一次性支付相当于十年租金的保证金，而根据法院已查明的事实，被告实际于1994年5月26日才与案外人A公司就购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》，且涉案房屋所在楼盘的整体交付时间为1994年5月。 
    A公司于1994年5月2日才通知入户，故被告李某述B公司于1994年2月21日签订租赁合同后即已入住涉案房屋，不符合常理，且合同约定的十年租金已超过了购买涉案房屋的总价，其每月的租金标准也显然高于当时的租赁市场的租金标准，现两原告对被告提供的《房屋租借合同》的真实性不予认可，B公司在出具的声明书中也对此予以了否认，且被告在合同约定的租赁期限届满后长达十余年既未向B公司主张要求返还房屋，亦未及时向B公司主张租赁期限到期后的房屋使用费，被告对上述行为的合理性未能作出令人信服的解释，亦未能提供其他证据佐证其与B公司间的租赁关系，故对于被告张某齐认为530万日元系B公司支付的租赁费用的辩称意见，难以采纳。 
    第二，关于涉案房屋占有使用和收益的情况。两原告主张涉案房屋自购买后一直由原告实际控制，由原告对外出租并收益，并提供了将涉案房屋出租的租赁合同、水电煤气费凭证、物业管理费发票等证据，而被告亦在庭审中确认在购买涉案房屋后从未在涉案房屋内居住过，因此，可以认定涉案房屋自购买后至今一直由原告实际控制并收益。 
    第三，关于涉案房屋权属证书和购房发票的持有情况。根据已查明的事实，两原告现持有涉案房屋的《商品房买卖合同》、《上海市房地产权证》(颁发于1997年6月9日)、契税文件、购房款发票、手续费收据、维修基金缴纳凭证、煤气初装费收据等材料。被告亦认可1997年6月9日的《上海市房地产权证》及合同等材料自取得后就交付给了原告王某明，但认为上述材料在原告处系为了防止派出所检查。被告对于涉案房屋购买的原始凭证及产权证长期由原告持有未能作出进一步的合理解释，且被告于2017年3月16日才补办了涉案房屋的《不动产权证书》，故可以认定涉案房屋的房屋权属证书和购房发票等材料一直由原告长期持有。 
    第四，关于借名买房有无合理解释。两原告李某述购房系由于原告王某明所在单位B公司于1994年初准备到上海开拓业务，派原告王某明筹建办事处，并由B公司支付原告王某明海外津贴用于购房。经审理查明，涉案房屋购买的时间为1994年，而原告王某明系日本国籍，原告张某艳当时定居日本，根据当时内销房的购买政策，两原告均不具备购房资格，故可以认定两原告所述的借名买房存在合理解释。 
    综上，虽然本案原、被告双方就借名买房没有签订过书面协议，但考虑到原、被告之间的亲属关系，结合购买涉案房屋时的购房政策，以及综合购房资金来源、房屋占有使用和收益的情况以及房屋权属证书和购房合同、购房发票凭证持有等情况，两原告的李某述比被告的抗辩更具有合理性，两原告主张其与被告存在借名买房约定的事实具有高度可能性，可以认定上述事实存在。现两原告向法院提起诉讼，要求被告配合其办理涉案房屋的过户手续，并自愿承担过户期间所发生的费用，予以支持。