律师解析一起兄妹之间借名买房产生的所有权纠纷

原告诉称
    周某玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令周某强将位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）过户到我名下；2、本案诉讼费由两被告承担。
    事实与理由：周某强与我为兄妹关系，现我所居住的一号房屋为我于2005年3月购买，当时是用周某强的名义买下，产权人写的是周某强，现我要求将该房屋产权过户到我名下。故诉至法院。

    被告辩称
    周某强、秦某丽辩称，不同意对方诉讼请求。一号房屋由我们所有，是我们的夫妻共同财产。该房屋由我方与房产公司签订购房合同，我方与周某玲之间不存在借名买房的关系。

    本院查明
    周某强及周某玲系兄妹关系。
    2005年1月19日，周某强与北京F公司（以下简称F公司）就购买一号房屋签订商品房买卖合同及相关附件，约定购房款为1347756元，首付款为407756元，贷款94万元。两被告持有该份合同原件。
    2005年1月28日，周某强及其配偶秦某丽与银行、F公司签订个人购房按揭贷款借款合同，约定贷款94万元购买一号房屋。周某玲持有该份合同原件。
    周某玲称其以周某强名义购买一号房屋，其为实际购房人。
    对于购房过程、款项支付、居住情况等，双方作出如下陈述：
    周某玲称，当初买房是要开公司用，后来看到一号房屋适合办公可以注册公司，但因周某玲工作不稳定，审批贷款很麻烦，所以找到周某强，以周某强的名义买房，合同由周某强保存，贷款的时候需要提供周某强名下当时已有的房屋信息，该房屋是周某强和秦某丽两个人的，所以贷款合同也是两个人签字。周某玲称，交首付款的时候因为手里没有那么多现金，其就用了支票和一部分现金由周某强办理，都是以其配偶赵某军的北京G公司（以下简称G公司）名义汇款的，之后是赵某军公司的员工不定期向周某强的账号中转账还贷，后来赵某军通过网上转账的方式给周某强转账还贷，2018年10月底之后，因为周某强把剩余贷款都还完了，周某强将账户注销就无法转账了，所以就没有再还贷款。
    周某玲称，其还为一号房屋支付了物业费、电费等费用，周某强虽为该房屋交纳了2018年的物业费，但是抱有目的才交的。周某玲称，2005年一号房屋交付后其就搬进去了，经营G公司，现在是经营北京中天明昊财务顾问有限公司，并注册在一号房屋，使用过程中产生的各项费用都是其在负担。周某玲称，周某强在贷款批下来之后签署声明书，该声明书起草后由周某强看过确认后签字。周某玲就其主张提交声明书、银行对账单、票据、入住交费明细表、入住缴纳费用一览表、工商登记信息、物业水电燃气费用票据等证据佐证。
    周某强称其是做建设工程项目的，周某玲配偶赵某军从2001年开始负责给周某强做股东的北京K公司（以下简称K公司）记账，办理各种事务，所以K公司的各种公章文件等都在赵某军手中保管，K公司要买一号房屋，在买房之前，周某强将K公司的50万元支票给了赵某军，周某强看好房屋之后打电话给赵某军让其交房款，当时付款的时候没有注意到付款公司实际上是赵某军的公司，直到出现纠纷才发现赵某军用其自己公司的名义支付了首付款，之后K公司想把房屋出租，以租养贷，赵某军表示要承租该房屋用作其公司的经营。周某强称，2012年，K公司的股东李某向周某强主张一号房屋增值部分，周某强就每月转给李某1万元，直到2015年，周某强当时认为一号房屋一直是赵某军在用，所以周某强和赵某军协商由赵某军继续向李某支付房屋增值部分，支付到总额100万元的时候就把这个房屋给赵某军，赵某军起草了这个声明书让周某强签字，将时间倒签到2005年，而赵某军只支付了8万元就不再支付了。
    周某强称，除了声明书之外没有其他的委托手续可以印证周某玲的主张，产权证是2016年办下来的，这么多年周某玲也没有要求过户，实际上声明书就是仓促之下的产物，是对方起草的，即便声明书是真实的也缺少了秦某丽的签字，所以声明书是无效的。
    秦某丽称用K公司的钱支付首付款40万余元买了一号房屋，给了赵某军50万元的支票，房屋买卖和贷款的所有手续都是秦某丽和周某强办理的，因为两被告所有的工程款都在赵某军处，所以月供也是赵某军用两被告的钱打进周某强的账户中还贷。后来因为有个项目赔钱需要卖房，秦某丽说要卖一号房屋，赵某军说有个声明书，秦某丽因为此次诉讼才知道赵某军手里有声明书，秦某丽称以为是亲戚关系所以赵某军一直用一号房屋，周某强没有和其说过要把房屋给赵某军夫妇，其问周某强时，周某强说赵某军给到100万元就把这个房屋给赵某军，但是赵某军只给了8万元，秦某丽称当时就和周某强说不同意。
    两被告称，2005年1月买房，让赵某军转租，但是租不出去，后来就由赵某军自己用，其也没有收取租金，两被告公司的账和工商管理都是赵某军和沙某负责，物业燃气等房屋使用过程中产生的费用都是两被告公司支出的，即便是赵某军公司支付的，也是用两被告公司的钱支付的，即使赵某军给周某强转钱也是用周某强的钱转给周某强用于还贷。两被告称，2016年时想用一号房屋办理贷款，就将一号房屋的相关材料放在该房屋中，所以有些文件原件在周某玲处。2018年10月底，其将贷款一次性结清了，2016年的房产证在银行，后来其从银行处把该房产证拿出来，之后，其想和周某玲商量用其公司的名义办理贷款，但是周某玲没有同意，其把2016年的房产证落在周某玲处了，被周某玲拿走了，后来赵某军不还房本，所以就补办了一个新的。两被告就其主张提交微信、合同、银行流水等证据佐证。
    对于双方之间的经济往来，周某玲称，不存在周某强所述赵某军负责管理周某强工程款的情况，赵某军的公司和周某强的公司没有合作的关系，也没有替周某强管理过工程款。之后，周某玲又称，赵某军帮助周某强领取过工程款，当时就是周某强需要找个有时间且信任的人，就找了赵某军，赵某军就负责把支票领取之后再按照周某强给赵某军的分配方案分配给其他公司，在支票额度过大的情况下，赵某军帮忙把支票换成小额的支票再分给其他供应商，赵某军没有收取过佣金，但是有时候周某强会给赵某军公司一些工程照明的项目，赵某军不替周某强管账，就是有时候代为领取工程款，也没有用周某强的钱支付房款。
    对于向李某转账支付8万元一事，周某玲称，因当时周某强手里没有钱，就向其借钱，其借给他8万元，后来其也没钱了，就没有再借钱给周某强，虽然转账附言中写明房贷，但是周某强还李某的房屋贷款，和一号房屋无关，转账的金额与每月还贷金额对不上，转账是1万元，每月还贷是6700元，关于这8万元曾另诉过，后来撤诉了。
    声明书写明：声明内容：关于一号房屋是我妹妹周某玲的财产；声明原因：我妹妹周某玲于2005年3月购买一号房屋，无法全额付清房款，需办理银行按揭购房贷款，由于我妹妹周某玲不符合按揭购房贷款的条件，经与我们夫妻协商同意，周某玲委托我周某强办理按揭购房贷款，我与北京银行签订了购房贷款按揭合同，并办理房屋产权证及房屋其他相关权证，周某玲按月归还房屋贷款；特此声明：关于购买一号房屋及以后归还购房贷款与我无关。在落款的声明人处有周某强签字，落款时间为2005年3月20日。周某强认可落款处为其签字，但称签署时间并非2005年，而是2015年底签署，属于倒签，一号房屋属于其与秦某丽的夫妻共同财产，但其中并无秦某丽签字，声明书是无效的，双方之间不存在借名买房行为。秦某丽对此表示不知情。周某玲称声明书真实有效，不存在倒签的情况。
    周某玲及其配偶称其是北京户口，名下无房，有购房资格。
    一号房屋产权现登记在周某强名下。

    裁判结果
    周某强于本判决生效后20日内将位于北京市海淀区一号房屋产权过户至周某玲名下。

    律师点评
    本案争议焦点在于周某玲与周某强之间是否存在借名买房的法律关系，认定双方是否存在借名买房的法律关系应从合同约定、房屋的出资、房屋的占有使用、房屋相关材料的持有以及对于借名购房有无合理解释等方面进行审查。
    首先，周某强与周某玲系兄妹关系，双方为亲属关系，存在一定的信任基础，在这种情况下，对于周某玲所述借周某强之名购房，房屋登记于周某强名下的主张，应进一步探究是否存在借名买房的事实。
    其次，周某强曾为周某玲书写声明书，其中明确写明，一号房屋是周某玲的财产，周某玲于2005年3月购买一号房屋，无法全额付清房款，需办理银行按揭购房贷款，由于周某玲不符合按揭购房贷款的条件，经与周某强夫妻协商同意，周某玲委托周某强办理按揭购房贷款，签订购房贷款按揭合同，并办理房屋产权证及房屋其他相关权证，周某玲按月归还房屋贷款，关于购买一号房屋及以后归还购房贷款均与周某强无关，周某强在落款处签字并写明时间为2005年3月20日。周某强称该声明书为倒签，但并未就此提交证据证明，法院对此不予采信。根据声明书内容可知，周某玲系借周某强之名购买一号房屋，周某强经与其配偶商量同意周某玲借其名购房，并为周某玲办理按揭贷款手续及房屋产权证，由周某玲按月偿还贷款。法院认为，声明书系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约定内容履行，该声明书应系双方对于借名买房法律关系的约定，法院对此予以确认。
    再次，对于周某强所称声明书中并无其配偶秦某丽的签名，且秦某丽也明确表示不知情一节，法院认为，声明书中明确写明周某玲与其夫妻协商同意借名买房，且根据声明书中关于办理按揭贷款手续的约定，以及周某强、秦某丽共同签署按揭贷款借款合同的行为，法院有理由相信秦某丽对于周某玲借名买房一事知情并同意。
    最后，根据周某玲提交的证据可知，其确持有一号房屋的部分购房材料，并存在实际使用一号房屋，并由其或相关公司支付房屋首付款，并向周某强账户转账偿还房屋贷款，并为一号房屋支付物业水电燃气费用的事实。虽然两被告提出周某玲持有相关房屋材料，是其将部分房屋材料放在一号房屋中，但并未就此主张提交证据证明，法院对此无法采信；两被告提出双方存在管理工程款及账目的经济往来，周某玲支付的款项均为周某强公司的工程款，但即使双方存在经济往来，但因钱款并非特定物，亦无法证明周某玲支付的款项来源于周某强公司的工程款，故对两被告该项主张，法院无法采信；两被告提出的周某玲一方向李某转账支付8万元一事，周某玲称系双方存在借款关系，并就此产生纠纷，但该情况亦无法推翻双方之间借名买房事实。
    综上所述，法院认为，周某玲与周某强存在借名买房的约定，双方并按此进行履行，周某玲实际占有使用房屋，并为该房屋支付房款及相关费用，虽然秦某丽并未在声明书中签字，且两被告已为一号房屋结清了后续贷款，并办理了新的房产证，但根据本案的实际情况，上述事实并不影响借名买房法律关系的成立及有效性，周某玲具备购房资格，周某强应将一号房屋产权过户至周某玲名下。