房屋买卖——签订预售合同并支付房款后开发商将房屋卖给他人合同有效吗

原告诉称
    张某达向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同并为原告办理北京市房山区一号房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付违约金5959.26元。
    事实与理由：原告与被告于2007年7月21日签订《商品房预售合同》，原告以461951元购买了位于北京市房山区一号房屋（以下简称“涉案房屋”）。该合同约定，原告于2007年7月21日前向被告支付首付购房款141951元，剩余房款320000元以申请个人住房按揭贷款方式支付；被告应在2007年10月20日前向原告交付房屋，2009年10月20日前取得房屋所在楼栋的权属证明，原告委托被告向权属登记机关办理房屋权属转移登记，约定原告于商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。该合同签订后，原告已向被告支付首付款141951元，并于2007年8月26日向被告指定的机构某律所支付抵押登记费200元、开户费10元。
    后经确认，得知被告将涉案房屋于2006年出售给他人，并办理了房管局备案手续，导致原告签订的《商品房预售合同》未能按照当时的相关规定进行网上签约和预售登记。在这种情况下，经被告同意原告于2007年9月5日入住涉案房屋至今，同时支付契税、公用维修基金、印花税、产权证代办费等。关于剩余房款的支付问题，原告多次拟与被告协商，并要求一次性支付剩余房款，但被告均未给出明确意见，导致原告未能支付剩余房款。原告认为被告违约，故诉至法院，请求依法判决。

    被告辩称
    D公司辩称：认可与原告签订涉案房屋买卖合同的事实，原告只交了房屋的首付款，后续房款未交，且原告购买涉案房屋时为外地户籍，不知能否通过购房资格的核验，如果核验不能通过，就无法办理过户手续。

    法院查明
    张某达与D公司于2007年7月18日签订《商品房内部认购书（住宅）》，约定张某达购买D公司房屋，张某达须于2007年7月21日前支付141951元作为首期房款（含定金），余款320000元采用银行按揭方式支付。
    随后，张某达与D公司于2007年7月21日签订《北京市商品房预售合同》，由张某达购买D公司一号房屋。D公司应当于2007年10月20日前向张某达交付该商品房。D公司应当在2009年10月20日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方同意按照张某达委托D公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因D公司的责任，张某达未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：张某达不退房的，自张某达应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，D公司按日计算（中国人民银行同期活期存款利率为基准计算）违约金，并于张某达实际取得房屋所有权证书之日起60日内由D公司支付。
    2007年7月21日，张某达向D公司交纳案涉房屋的印花税231元。2007年8月26日，张某达向D公司指定的机构（某律所）交纳抵押登记费200元和开户费10元，共计210元。张某达与D公司未完成剩余32万元房款的交接手续。2007年9月5日，张某达办理完毕案涉房屋的入住手续，并取得由D公司和深圳长城物业公司管理有限责任公司盖章的《入住证明》。
    本案审理过程中，张某达申请查询案涉房屋的权属登记情况，经本院出具《调查令》，北京市住房和城乡建设委员会于2021年2月18日出具《协助公检法等部门查询信息告知书》，查询结果为：2006年5月9日，D公司为买受人何军办理期房网上签约业务；同年5月17日办结预售登记业务。2007年11月9日，办理上述预售登记和期房签约的注销业务，注销原因均为退房。目前该套房屋未签约。
    张某达提交申请日期为2021年3月15日的购房核验信息，核验结果为“初步核验通过”。

    裁判结果
    一、北京D公司继续履行与张某达所签订的《北京市商品房预售合同》；
    二、北京D公司于本判决生效后三十日内为张某达办理北京市房山区一号房屋的产权登记；
    三、北京D公司于本判决生效后十日内赔偿张某达违约损失

    律师点评
    依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，张某达与D公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应依照合同约定行使权利和履行义务。张某达按照合同约定支付了案涉房屋的首付款。在张某达未支付剩余房款和D公司未给张某达安排办理网上签约的情况下，双方于2007年11月9日完成案涉房屋的入住手续，表明双方均有继续履行合同的意愿。张某达要求D公司继续履行合同并为其办理北京市房山区一号房屋的不动产权证书的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
    当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。张某达与D公司在《北京市商品房预售合同》中明确约定了办理房屋权属转移登记的时间及违约金计算方法，因D公司未在交房日期（2007年9月5日）后的730天（即2009年9月3日)内为张某达办理产权登记，故张某达要求D公司向其支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。