拆迁后部分安置人出售房屋签署合同效力纠纷

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原告诉称
原告刘某萌向本院提出诉讼请求：1.确认被告周某霖、刘某霞与张某丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》无效；2.判令诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告周某霖系原告刘某萌的父亲，原告母亲刘某萍与周某霖离婚。原告外祖母（被告周某霖的母亲）原居住于北京市丰台区进行了宅基地腾退安置。原告是被安置人之一，拥有安置房屋的相应权利。涉案房屋北京市丰台区一号为其中一套拆迁安置房屋。原告得知，被告周某霖与刘某霞于2019年10月将位于北京市丰台区一号私自出售给被告张某丽。
张某丽明知该房屋由多人共同所有，仍与被告签订房屋买卖合同，恶意侵害他人权利。现被告张某丽已实际占有该房屋。原告认为，被告周某霖、刘某霞未经同意，擅自处分原告的房屋权利，被告张某丽明知房屋权利有瑕疵，仍签订房屋买卖合同，该合同应属无效。故原告诉至法院。

被告辩称
被告周某霖辩称：涉案房屋的出售情况没有和原告说，当时和原告联系不上。与张某丽没有恶意串通，卖方是找的中介，中介介绍的张某丽。拆迁协议中涉及6人，说卖房6人都需要签字，周某霖、刘某霞、周某涛都签字了，我替我母亲签的，共签了4个名字。当时原告联系不上没有签，中介说少一个人没事儿，就这样卖了房。腾退协议我和我母亲白某芝是被腾退人，共有4套房，签了1份协议。
被告刘某霞辩称：拆迁签了2份拆迁协议，白某芝和周某霖的，周某霖认为他有权处置房产，也签了承诺及担保。周某霖需要钱所以卖房，是中介找的张某丽，告知了拆迁腾退情况，承诺书中写明“周某霖为刘某萌在此交易中承担法律担保责任”，当时他们认为就可以卖房了，主观上没有侵害原告权利的意思，不存在恶意串通。周某霖有4套房屋及拆迁款，原告可以要求周某霖赔偿，在4套房及拆迁款中分利益。刘某霞与周某霖已经协议离婚，财产已经分割清楚，周某涛与周某霖没有形成抚养关系。

法院查明
白某芝（乙方，被腾退人）与拆迁办（甲方，腾退人）签订宅基地腾退安置补偿协议，应安置人口6人，为本人白某芝、之子周某霖、之儿媳刘某霞、之孙子周某涛、之孙媳赵某云、之孙女刘某萌。腾退安置房包括本案涉案房屋在内的4套房屋。周某霖亦签订腾退协议，腾退补偿安置方案载明安置房的性质是按经济适用房管理的产权房。
2019年5月20日，周某霖（出卖人）与张某丽（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出售北京市丰台区一号，房屋价款270万元，合同第四条载明出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任，并另行对此交易的房屋出售作出承诺声明作为本合同的附件。后张某丽支付周某霖、刘某霞房款250万元，双方约定余款20万元于房屋产权证下发过户当日付清。2019年8月29日双方对房屋进行交接，张某丽入住涉案房屋。张某丽通过购房核验。
同日，周某霖（甲方）、刘某霞（甲方）、张某丽签订《补充协议》，约定出卖人家属（之妻刘某霞、之儿媳赵某云）承诺对出卖人的义务承担无限连带保证责任。该房屋涉及共有、遗产继承的，甲方应保证该房屋所有自然继承人和受益人无产权纠纷，并积极配合办理房屋产权过户手续，如有违约状况的，并都愿意承担信用责任和此次交易中出售人未尽履行的义务。甲方承诺其配偶、子女（未成年的子女，在此交易中不主张权利，以法定监护人决定为准）及利害关系人对房屋的所有权以及基于回迁安置可能享有的居住使用权均不再主张权利。
2019年5月20日，周某霖（出售人，被腾退人）出具《房屋出售承诺书》，载明：出售人家庭成员为白某芝（已故）、刘某霞、周某涛、赵某云、刘某萌（2009年抚养权已归属母亲），周某霖为刘某萌在此交易中承担法律担保责任。被腾退人及所有家庭成员承诺：无其他人对该房屋享有优先购买权，配偶和该房屋的共有人都知道并同意本次房屋交易，并确认对房屋所有权及因拆迁安置可能享有的居住使用权人均不再主张权利。周某霖、刘某霞、周某涛在该承诺书上签字，周某涛同时注明周某涛与赵某云协议离婚，对此买卖房屋放弃一切权利，对母亲（刘某霞）处理房屋产权无异议。
庭审中，证人葛某向法庭陈述，我是房屋经办人，周某霖着急用钱卖房，张某丽想买，安置人6人，安置时每人安置50平米，我们要求至少4个人以上签字。周某霖母亲白某芝去世，周某霖是唯一继承人，代表100平米，实际算5人签字，原告不签字也符合三分之二以上的共有人同意。当时周某霖承诺对原告另行安置，保证涉案房屋没有纠纷。当时要求周某霖联系原告签字，周某霖称原告上学不方便签，后来赶上疫情没有签，周某霖出具了承诺书，对原告的法律责任作了担保。4套房产在开发商处有析产证明，4套房不可能写6个人名字，周某霖已经是主权利人，有权确认哪套房写谁的名下。

裁判结果
驳回原告刘某萌的全部诉讼请求。
靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本案的法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案涉案房屋系宅基地腾退安置房，周某霖系宅基地腾退安置补偿的主腾退人，周某霖通过中介出售房屋，因张某丽存在购房需求，经中介居间促成双方交易，该交易过程系正常的房屋出售过程，不存在不符常理的情况。
且被告周某霖在交易过程中出具承诺书为原告在此交易中承担法律担保责任，其他拆迁安置人亦对房屋出售不持异议，周某霖亦称房屋买卖合同不存在恶意串通，涉案房屋买卖合同应为有效；刘某萌提交的证据尚不足以证明双方存在恶意串通等应认定合同无效的情形。此外，拆迁安置协议中涉及4套拆迁安置房，6名拆迁安置人，刘某萌未提交证据证明其系本案所涉拆迁安置房屋的所有权人。综上，对原告的诉讼请求，法院不予支持。