近日，上海一幢在建住宅楼倒塌，事发后出现了一串问题，房屋倒塌的业主有的要求退房，有的对继续还贷不理解，还有周围楼房的业主也想退房……那么他们的问题该如何解决?

　　背景新闻

　　6月27日清晨，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼整体倒塌，造成1人死亡。事发后，该幢楼几乎所有的购房者都要求退房，而同一楼盘其他幢楼的购房者也纷纷提出退房要求。

　　上海市政府在7月3日召开的新闻发布会上宣布，“莲花河畔景苑”在建楼房倒塌事故的主要原因是，楼房北侧在短期内堆土高达10米，南侧正在开挖4.6米深的地下车库基坑，两侧压力差导致过大的水平力，超过了桩基的抗侧能力。在闵行区政府的牵头下，开发商与业主于7月4日举行了沟通会。

　　房子倒了，每个月到期的房贷是不是可以不还了?这是很多业主的疑惑。多家媒体以《楼房垮了，房贷还得继续还》做了报道。某银行信贷部人士向记者透露：“虽然客户也是受害者，不过这不影响银行和借款人之间的债权债务关系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他财产。”“不公平，房子都没有了，还要交钱”、“要钱没有，让银行去住倒掉的房子吧”……一些民众从情感上实在无法接受。

　　“我宁愿这次倒掉的是自己的房子，倒了还省心，等着赔偿就行。”一位女业主买的是同楼盘的其他房子，但已经不敢再住进去了。

　　在7月11日再次召开的倒塌楼业主沟通会上，塌楼事故理赔方案公布。开发商制订了或退钱或换房的A、B两套解决方案供业主选择。另据上海某律师事务所透露，根据与贷款银行、公积金管理中心等单位的沟通，倒塌楼的业主可以提前解除贷款合同和抵押合同，贷款合同解除后的贷款本息由开发商直接支付给银行。在贷款合同解除前，借款人仍有义务按期还本付息。而倒楼开发商则提出不在原址上重建。　据相关报道整理

　　[说法一]楼倒了，房贷可以免还吗?

　　楼房倒塌不能构成免除还款的事由

　　王登巍(河南文丰律师事务所主任)：一个事件里可能会存在几个法律关系，法律关系不同，各方的权利义务也就不同。

　　社会公众首先关注的是按揭还款的问题，这里就是一个银行借款的法律关系。即买房人向银行借款，银行将借款按约定支付给开发商作为买房人的购房款，买房人分期偿还银行借款的本息。作为贷款银行，其义务就是按约发放贷款，其权利就是分期收回贷款本息。对应的，买房人作为借款人，负有按约定期限和金额偿还本息的义务。

　　因此，楼房倒塌并不能构成借款人免除还款责任的事由，除非借款合同中有这样的约定。事实上即便遭遇不可抗力，按揭银行往往还有“”作为风险保障，更不会在合同中有此类约定。

　　在按揭贷款合同解除前购房者仍需还贷

　　刘珂﹙郑州市中原区人民法院法官﹚：

　　业主和银行签订的是抵押贷款合同，银行作为资金出借方，业主作为借款人，两者之间是债权债务关系。按照我国《民法通则》的规定，合法的债权债务受法律保护。债权人有权要求债务人按照合同的约定履行义务。房屋是贷款的抵押物，抵押物的灭失，并不影响债权债务的存续。我国《担保法》规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。当然，因楼房倒塌，购房合同无法继续履行，购房目的无法实现，业主可以要求解除购房合同和抵押贷款合同，但在房屋按揭贷款合同解除前，购房者仍需还贷。

　　[说法二]倒塌楼房的赔偿责任谁来承担?

　　向施工方、保险人追偿恐不可行

　　王登巍(河南文丰律师事务所主任)：楼房倒了，买房人能不能找施工方追偿呢?这就涉及另一个法律关系：建筑法律关系。建筑法律关系中包括五大主体之间的合同关系(建设、施工、勘察、设计、监理)以及侵权法律关系。基于合同相对性原则，施工方的违约责任只有建设方有权追究，买房人要向施工方追究责任只能是基于《建筑法》规定的侵权责任。然而，我个人认为由于本案楼房还未交工，更未交付业主，买房人尚未取得房屋产权，所以还不能基于侵权法律关系追究施工方责任。

　　通常，在按揭购房时，买房人还会与保险公司签署保险合同，买房人能不能依据律关系向保险人索赔呢?这就需要审查买房人签署的保险合同条款，主要看楼房倒塌是否构成保险事故(很多保险公司会把施工责任排除在保险范围之外)、保险合同开始时间(有的保险公司会把取得产权证或者交付使用作为保险起点)、是否具备免责情形等。通常保险公司会把第三方责任造成的楼房倒塌排除在赔偿之外，而且银行通常是保险事故的第一受益人。所以，在对买房人“不公平”的保险法律关系中，买受人想要获得赔偿也很难。

　　这一楼房倒塌事件提醒我们，应对按揭购房相应的制度加以必要的法律干预，完善相应的法律制度，规范相应的法律文本，避免让买房人这一弱势群体单独承受社会事件的后果和责任，合理分解社会风险和法律责任。

　　我个人认为，买房人还是要把注意力集中在商品房买卖法律关系上。毕竟买的是房子，倒塌的也是房子，而“房子”与买房人相关联的就是《商品房买卖合同》。现在由于楼房倒塌，买受人有两种选择：一是现在以标的物灭失为由解除买卖合同，主张退回房款、赔偿损失;二是不解除合同，等待开发商重新盖楼，并根据合同原约定的交房期限主张迟延交房违约金或赔偿损失。

　　有权要求开发商退还房款并赔偿损失

　　丁香﹙河南力天律师事务所主任﹚：

　　合同法律关系具有相对性，仅在合同当事人之间具有约束力。购房者与开发商之间是商品房买卖合同法律关系，开发商与施工方之间是建筑工程合同法律关系。故此，赔偿只能在购房者与开发商之间、开发商与施工方之间进行，政府不是合同当事人，不应承担赔偿责任。

　　因楼房在交付前倒塌，购房者有权要求开发商退还房款并赔偿损失。如楼房倒塌是由于施工方施工不当造成的，开发商在对购房者承担责任后可向施工不当的施工方追偿。政府虽不是合同法律关系的当事人，但因涉及众多购房者的利益，政府有义务积极参与协调处理，监督责任方尽快依法合情合理妥善地维护购房者的利益，以维护社会秩序的和谐稳定。