(一)案情
某镇某村农民孙家立一家15人曾于1993年翻盖瓦房9间,1994年全家分家析产以后,孙家立与其二个弟弟孙家谋、孙家虎各分得三间瓦房。1995年4月18日,孙家立因其子在本村另外申请到一块宅基地,准备盖一栋二层每层三间的楼房,因资金不够,遂决定将其三间瓦房作价2万元卖给本村的李洪国。双方正式订立了书面合同。合同规定:“一旦新房盖成,就交旧房(三间瓦房)。”李洪国并预付了1000元定金。同年6月2日,孙家立之子突然患病住院,花费2万余元医药费。孙家立感到已无力再盖新房,遂找到李洪国提出解除合同,并退回定金。李洪国认为双方已订立了正式的书面合同,如孙家立不愿交房,则应将其已申请到的一块宅基地转让给他。双方因不能达成协议,李洪国遂到法院起诉,要求孙家立交付房屋,双倍返还定金,如不能交付房屋,应将宅基地估价转让给他。而被告孙家立的弟弟孙家谋则提出孙家立转让房屋时没有通知他,侵害了他的优先购买权。
(二)对本案的不同观点
关于被告孙家立是否应有义务向原告交付房屋,在法院内部存在三种不同观点。
第一种观点认为:被告在订立合同以后,以其儿子犯病住院、资金紧张为由,不再履行合同规定,是没有道理的,被告已构成违约,应有义务向原告交付房屋并承担违约责任。
第二种观点认为:被告之子犯病住院属于不可抗力事件,被告据此应被免除责任。
第三种观点认为:被告在转让房屋时,确实没有通知其两个弟弟,根据有关规定,其行为已侵害了其两个弟弟的优先购买房屋的权利,因此,被告与原告订立的买卖房屋合同应宣告无效。
(三)作者的观点
首先需要讨论被告是否构成违约,并应承担违约责任的问题。被告在合同订立以后,突然遇到其子犯病住院,花费2万余元医药费,被告感到资金非常紧张,已无力再盖新房,遂向原告提出解除合同,退回定金。那么其子犯病这一事件,是否构成不可抗力?《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力必须导致合同完全不能履行,才能使债务人被免除合同不履行的责任。从本案来看,尽管被告对其子犯病住院这一事件是不可预见的,但犯病住院并不是不能避免和克服的客观情况。尤其应当看到犯病住院这一事件只是使被告因支付2万余元医药费,发生经济困难,难以翻盖新房同时交付旧房,而并不能导致被告完全不能交付旧房。换言之,被告之子犯病住院,只是使被告履约发生困难,而并非使合同根本不能履行,所以犯病住院这一事件不能构成不可抗力。
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