[案情]

    申请执行人：中国某银行莆田市城厢支行（简称某支行）。

    被执行人：陈某

    执行异议人（案外人）：黄某

    某支行诉陈某借款合同纠纷一案，经莆田市城厢区人民法院公开审理查明：陈某于1998年11月19日向某支行借款5万元，期限5年，月利率5.925‰，合同约定采用月均还款法，按月结息，并约定陈某连续三期或一年内累计六期未按约定还款的，某支行可以提前收回全部借款本息。上述借款以被告位于城厢区文献路32号房地产抵押担保。借款发放后，陈某未按约履行合同，已在一年内累计超过六期未还，截至2003年9月23日，陈某尚欠原告贷款本金、催收利息、违约金及当期利息等共计21332.47元。莆田市城厢区人民法院根据上述事实和依据，依法判决：一、陈某应于判决生效后十日内偿还某支行人民币 21332.47元及以20836.84元为基数从2003年9月24日起计至还清款项之日止按约定利率计算的利息。二、某支行对陈某抵押的位于城厢区荔城路32号的房屋变价所得具有优先受偿权。宣判后，双方均没有上诉，该判决已发生法律效力。陈某未能履行判决内容，某支行遂向城厢区人民法院申请强制执行。城厢区人民法院据民事判决书于2004年5月10日依法查封了被执行人陈某位于城厢区文献路中段第32号内的504套房房产。执行异议人（案外人）黄某以该被查封房产已由陈某于1997年6月10日断卖给异议人，属异议人所有，被执行人于1998年用该房屋设立抵押是无效的为由，向城厢区人民法院提出异议。城厢区人民法院依据执行相关规定，举行了执行听证会。经听证查明：执行异议人黄某持有一份于1997年6月10日向被执行人陈某买受的位于城厢区文献路中段32号第504号本案抵押套房买卖合同及购房款收据一份，但至今尚未办理过户登记手续。申请执行人对该两份证据真实性未予否定，但提出，房屋是不动产，其转让需经房管部门过户登记始生效，而至今为止，该房产还登记在被执行人名下，异议人不是该房产合法产权人，该转让行为无效，不能对抗其合法有效的抵押优先受偿权。异议人无权提出异议。

    [裁决]

    莆田市城厢区人民法院根据上述听证事实与证据认为：依据有关法律规定，不动产（房屋）的所有权是以该不动产登记为准。为此，本案执行异议人主张的被执行人陈某已把本案抵押房产于抵押之前断卖给异议人的事实，因买卖双方未履行该房产买卖过户（交易）登记手续，而不能对抗本案房产抵押权人对该抵押房产行使抵押权，即抵押优先受偿权。故本案执行异议人黄某的执行异议理由不能成立。