最后，在物业管理关系中，物业管理公司与业主或业主委员会签定物业管理合同后，物业管理公司从事的物业管理活动是以自己的独立意志为前提的，在具体事项的 管理操作中并不需要依照业主或业主委员会的意思行事，这一点也与代理存在重大差异。

　　明显地，物业管理合同不是代理权的授予行为，物业管理活动也与代理行为存在本质的差别，试图用代理制度来解释物业管理关系显然是不妥当的。

　　三、物业管理合同性质分析-从现行法出发的分析

　　法律不是凭空创设契约的类型，而是就已存在的生活事实，斟酌当事人的利益状态及各种冲突的可能性，加以规范。通常，民法系以给付义务为出发点，而设各种契约类型的。[13]然而社会生活纷繁芜杂，千头万绪，交易活动亦频繁多变，法律终有照顾不周之处，此时当事人不得不在法定契约类型之外，另创新类型的契约，以满足不同的需要。按学者王泽鉴的分析，非典型合同主要由三种途径发展而来：有就特殊情况而特殊约定者；有因长期间之惯行，俨然具有习惯法效力者。有因应现代化交易需要，以定型化契约条款而创设的。[14]

　　笔者认为关于无名合同的主要问题，并不仅在与于其与有名合同的区分，如何在法律相关规定未尽详备时，提供可兹应用的规范才是问题的关键。

　　具体到物业管理合同所设定的主要给付义务，从物业管理者角度言，一般有以下两个方面[15]：

　　1、物的管理，系指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理，原则上以建筑物的共有部分为限。

　　2、人的管理，系指对区分所有人群群居生活关系所为之社区管理，其对象不外以居住于建筑物上的人为限，凡出入区分建筑物的人的行为，均应纳入，内容一般为对建筑物不当毁损的管理、对建筑物不当使用的管理及对生活妨害秩序的管理。

　　基于不同的具体情况，物业管理又可以分为部分管理和全部管理，单就其各自来看，在物业管理合同的签定上似乎只是整体与部分的关系，应不存在特殊之处，然而，颇值疑问的一点是，为复合性的部分管理或整体管理签定的物业管理合同是否是为非典型合同中的混合契约？

　　从物业管理关系的主要给付义务来看，物业管理团体提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理，又有对共有物业设施的维修、保养，既有有关机械设施的购买、更换，又有对居住环境的安全维护，其涉及到若干有名合同和无名合同的内容，主要有雇佣合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等等。

　　就此而言，物业管理合同的性质应该既不是现行法中所规定的任一类型的有名合同，也不是一般所谓的无名合同，而是一种类型结合合同，属混合契约之一种，即一方当事人所负的所个给付义务属于不同契约类型，彼此间居于同值的地位，而他方当事人仅付单一的对待给付（有偿契约中）。[16]

　　四、结语-兼论物业管理合同的法律规制

　　在大陆法传统理论中，民法对生活关系的归制主要是通过法律关系得以实现的。从这个意思上说，法律关系就是民法的基本工具或调整方法。[17] 然而法律关系虽为当事人创设权利义务的私法空间，使得权利人[18]可以在最大程度上依自由意志对自己的利益进行取舍和保护，但法律关系本身只是法律对生活关系的采攫，是用法技术手段对生活的再拟制，单从其外在的名称和表现上并不总能够足以判断出内在的、个性的法律特征，尤其当这种法律关系是一种复合的法律关系或是生活中的出现的新型法律关系时。

　　拉伦茨说过：法律关系是人与人之间的法律纽带。[19]在我看来，法律关系的内容，主要是权利及其对应的义务是构成该法律关系的独特个性，并在此基础上与其他法律关系实现区分的基础，在复合性的法律关系中，情况相对复杂，但整体思路仍然如此贯彻。从另一面观之，民法正是在这种区分的基础上才能通过法律关系实现对不同生活关系的区别和规制。实际上，通过对不同法律关系的主体、客体和内容，特别是后两种性质的辨明，进而在理论与立法中为该种法律关系设立特定规制规则，这也是大陆法传统中形式理性应对实践生活的自在逻辑。