三、一审判决合同无效，是对诚实信用基本原则的背离，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。

本案诉争的房屋买卖协议从１９９１年签订、履行至今已十三年之久。期间，两家未对该房屋买卖行为产生过任何争议。直至２００４年该村面临拆迁，被拆迁人可能获得几十万元的拆迁补偿款，正是在这种利益驱使下，原告才诉至法院，主张当年的买卖合同无效。

笔者认为，第一、该房屋买卖协议的签订是甲、乙双方当事人意思自治的结果，并且已经履行完毕，事隔十三年后原告因形势的变化要求确认合同无效，显然有违诚实信用的基本原则，应属恶意抗辩。第二、尽管目前法律界对诉讼时效制度能否适用于确认合同无效之诉尚有争论，但从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系，对另一方是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。

综上所述，笔者认为，一审法院的判决有失公允，有待商榷。

点  评

保护农民的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。近年来，农村的房地产市场日渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租，或者出售他人。购买者中有的是本村村民，有的是外村村民，还有的是城镇非农业户口居民。于是，类似本案的农村房屋买卖纠纷也越来越多。但是，由于我国尚无明确的法律规定来规范农村房屋买卖行为，涉及农村宅基地和农村房屋的规范性文件也比较杂乱，因此，在司法实践中对这一法律问题理解各异，各地各级法院在审理类似案件中，判决结果也是千差万别。

笔者认为，一方面，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非仅仅是对农民利益的维护。所有权最核心的权能是处分权，限制农民对其房屋的处分，本质上就是限制农民对其房屋享有的所有权。随着我国市场经济的不断发展，很多农民开始走出村庄，到外面的世界开创事业，于是农村出现越来越多的空闲房屋，如果一味加以限制，这些宅基地上的合法建筑将无法发挥其更大的财产价值，对农民的利益当然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，当事人意思自治，如果简单限制农村房屋买卖，也与合同自由的基本精神相悖。

另一方面，农民对房屋所有权的行使，又受到其宅基地使用权的限制。依照《土地管理法》等法律、法规规定，宅基地使用权作为农村居民的一种基于身份性质的福利，不得随意转让他人，特别是严格限制城市居民购买农民宅基地。国务院刚刚发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发?煟玻埃埃搐牐玻负牛┮仓厣辏?“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但法律并未对农民之间转让房屋进行限制。实践中，一些同志认为宅基地只能转让给本集体经济组织内部成员，实际上也没有明确的法律依据。法律并未明确限制宅基地不能转让给本集体之外的农民。为了妥善解决农村房屋买卖合同的效力问题，避免因对法律理解上的分歧导致同案不同判现象的发生，最有效的方法还是应以法律的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属和产权流转作出明确规定。当前，《物权法》草案正由全国人大进行审议，相信《物权法》的出台，可以有效解决有关农村房屋买卖合同的效力问题。?J